物业管理费的定价标准包括政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定相应的基准价及其波动幅度；实行市场调节价的，业主和物业管理企业应当在物业服务合同中约定。

关于企业家定价问题

在实施经营者年薪制工作中，如何给企业家定价是个关键的问题，又是一个相当困难的问题。

我们知道，薪资分配办法一共有三个体系：

第一个是岗位（职务）体系。在这个体系中薪资等级是依岗位（职务）等级来决定的。至于怎么到岗到职就不全是薪资分配的事了。现在企业中施行的岗位技能工资制、岗位薪点工资制等和以前各地试行的国有企业经营者年薪制大都属于这个体系。按这种办法给进入市场的企业家定价是不合适的，有很多矛盾根本无法解决，如点数关系问题、企业效益与经营者收入关系问题等。

第二个是自然人体系。根据自然人的基本素质差异（即潜在劳动能力）决定人的分配差异。日本的年功序列工资制、我国过去的八级等级工资制等都是属于这个体系。现在很多企业，特别是非国有企业的工资制度中，考虑自然人素质差异的因素就很多，比如一个博士生和一个高中毕业生同到一个企业中去，工资就大不一样。这个体系与人力资本理论有很多相近的地方，依据的是投入产出理论。把用于教育、培训、健康的费用都看成是投资，这些投资提高了人的素质，高素质的人投入到生产经营中去就能产出较高的效益。但是在瞬息万变的市场中，投入与产出关系特别是人力资本的投入产出比例关系常常是扭曲的，要受到很多因素的制约。特别是对企业家这一特定生产要素来讲，人力资本的投入产出比例关系基本是不适用的。我们知道，现在被公认的基本生产要素只有四种，即资本、劳动力、生产工具和企业家才能，其中企业家才能有别于其它三种生产要素的基本点就在于创新，而创新的核心是决策能力。现在国内外都还没有找出来创新决策能力与企业家个人的受程度有什么必然联系，当然，它可能与一个国家的社会环境、生活水平、科学知识的普及程度以及一个民族的素质有很大关系，但现在普遍都还认为它更主要还是属于一种天赋。而且用投入产出比例关系晚无法攀附企业家的创新能力，所以用受教育程度、工龄、资历给企业家定价在实际工作中是很难行得通的，广大职工也不会服气。

第三个体系是效益体系。这是一个古老而又常新的工资体系，计件工资、提成工资、佣金制、效益工资等都属于此类。它的特点就是以物化劳动计酬。经过近几年的探索，现在经营者年薪制开始向这方面发展了，即以经营者实际经营成果为计酬依据，更确切地说是以预期成果为企业家定价。新出现的有以下几种办法：

1、高额风险抵押。以上海新黄浦集团1997年以40万年薪招聘下属公司总经理为典型。年薪标准是40万，但风险抵押金也是40万，完成经营指标，拿走年薪40万，只完成经营指标70％的，扣风险抵押金的一半；完成指标50％，风险抵押金扣完，经营者空手走人。这种定价办法的前提就是：（1）恢复了企业家是老板的雇员身份。当然是一种特殊雇员，但绝不能象很多国有企业那样，厂长经理就成了当然的老板；（2）招聘方和受聘方都认可这个企业家的经营才能值这个价位；（3）只有这个企业家的经营才能变成成果以后他才能拿走这价钱；（4）一旦这个企业家经营失败，他就要倒贴40万元，不管什么原因，检验的标准只有市场。

有些国企试行经营者年薪制，半截就干不下去了，很重要的一条是不敢让市场决定，总要考虑一些特殊情况要照顾，职工不服气也就在这里。

当然，这种办法也有一个问题，大部分国企培养出的企业家们拿不出这么高的风险抵押金，怎么办？有的企业采取经营者集团集体风险抵押的办法，还有的企业采取让经营者入股与资产所有者同股、同利、同心的办法。

2、借贷购股。企业经营者们自己拿出一部分钱，企业再拿出一部分钱，借给经营者，让其购买本企业的股票，分红派息后再还给企业，一直到还清了借款，这部分股权就属于个人的了。在还清欠款前，经营者对这部分股票只有收益权，没有处置权，也就是不能出售。

在操作中有些具体问题需要事先约定：

（1）经营者集团持股比例。上海一般为总股本的5％—20％；山东可占到总股本的30％—50％，在诸城等改革比较快的地方，有的中小企业占到70％以上，已经是绝对控股了。看来，经营者控股比例有越来越大的趋势。

（2）个人出资与借贷比例。从目前介绍情况看，有些是1：1，也有1比十几以上的。一般来讲，借贷比例越大，对经营者个人风险压力越小。

（3）谁出贷。让企业方出贷，在操作中有很多难点。如果是在一个国有企业基础上改制，而且经营者又是一个老领导的话，让自己的企业贷给自己的“老总”，这笔贷款极有可能泡汤。所以正规的企业改制，应该让经营者以个人的名义向社会上的商业银行贷款，再投入到企业中去。个人得到就应该让个人担风险。

（4）企业贷资还是贷名。很多企业在改制时就已经很困难了，不可能拿出一笔钱来贷给经营者。所以在实际操作中，大部分企业只是名义上贷给经营者一笔钱，经营者再名义上购买一部分本企业股票，只是划一笔帐，生产资料没有丝毫改动，而借贷关系已经成立了。经营者除了拿出一笔钱外，还要以家产做为抵押，如果经营失败，就全赔光了。

（5）购股还是购资产。现在国有企业中，能够实施股份制改造的毕竟是少数，股票上市的更是微乎其微。所以，从严格意义上讲，很多搞股份合作制改造的企业，出售的只是企业资产的比例。这种办法对大部分中小企业来讲都是适用的。

3、期权分配。这是市场经济国家中非常普遍的作法。企业与经营者签订合同的待遇部分主要包括三块：基本年薪、职务消费、经营成果奖励（主要是购股权的兑现）。比如说本企业现在的股价是每股一元，在合同中就约定，经营者在三年或任期满后可仍以一元的价格购买本企业的100万股。当然，经营者为这100万股的认股权要付5％的定金，5万元。三年后，因经营者经营有方，企业效益大增，本企业股票市价已经从1元涨到了5元，经营者可以100万元买到500万元的资产。经营者没钱买怎么办？非常简单，先卖掉一部分购股权就是了，或到银行贷款100万，购股后，售出20％，股票再还贷就可以了，这就是经营者真正的“风险收入”。

如果经营者经营失败，不管是主观原因、客观原因或是其它什么原因，终归只要是失败了，反映到三年后的股价上，只有下滑，比如说下滑到了0．5元一股，经营者也要按1元一股的价格兑现三年前的合约。这一下就赔了50万元，除了定金被没收外，还要背上一身的债务，对一个市场经济中的企业家来说，就是破产了。就此而言，企业家的破产与企业的破产不是一回事。

综上所述，经营者年薪制本身就是市场经济的产物，其核心是一种市场行为，即如何给企业家订一个市场价格。这种订价不能局限于企业家的过去，如教育、资历、成就等等，这种订价是对企业家未来创新才能的评估。最后的兑现一定要依据其实际经营成果。当然，这个经营成果是不考虑任何特殊情况的，市场是唯一标准。

《物业服务收费管理办法》第六条

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第八条

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。