当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项目在不断增加，如果在集体土地使用权转让中不分层次，不分对象，一律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。由于法律永远滞后于实际生活，特别是在与集体土地使用权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体土地使用权转让的问题上，确有一个政府引导问题。

在集体建设用地转让中，可以不直接办理变更登记而应当鼓励征为国有后再办理变更登记的大约只有两种情况：一是在城市规划区内的所有集体非农建设用地的转让；二是所有在农村的宅基地转让（房屋连带土地）给城市居民的。

总之，各类集体建设用地的转让是一个比较复杂的问题，正因为如此，目前各地只能根据本地区的实际自行试点。这个问题的彻底解决，有赖于国务院出台正式的配套法规后才有可能。

集体土地使用权转让最长多少年？

集体土地承包转让年限最长为30年。

《农村土地承包法》第二十条规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长

（一）耕地的承包期

据统计，我国耕地总面积约为14亿亩，人均1亩多一点。实行家庭承包经营的耕地占耕地总面积的97％左右。我国农村实行土地承包经营制度的土地主要是耕地。我国法律和有关政策对承包期限都有明确规定。如土地管理法规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。有关政策也指出，土地承包再延长三十年不变，营造林地和“四荒”地等开发性生产的承包期可以更长。现实中，截至2000年，全国已有98％左右的村组开展了延包工作。在开展延包工作的地方，承包期达到三十年的耕地面积占92％，如果扣除沿海发达地区、城镇郊区实行招标承包的责任田以及各地预留的机动地，实行家庭承包的耕地承包期达到三十年的占95％以上。土地承包期限的长短，应考虑到我国农村的实际情况，根据农业生产经营的特点，农业经济的发展趋势以及当前的农业承包经营政策等因素确定。期限太短，不利于土地承包经营权的稳定和农业的发展；期限太长，则不利于对土地利用方式的适当调整以及有关利益的协调。规定耕地的承包期为三十年，符合有关法律的规定和目前农村的实际做法，同有关政策也是一致的。

（二）草地、林地的承包期

我国草原承包面积31．2亿亩，占可利用草原面积的76．9％。集体林地70％已承包到户，集体林地占全国林业用地面积38．5亿亩的59％。对于草地、林地的承包期限，我国法律和有关政策未明确规定。国家政策曾原则规定，营造林地和“四荒”地等开发性生产的承包期可以更长。在实践中，一些地方对草原实行五十年的承包期，林地的承包期一般为三十年至五十年。

同耕地相比，草地和林地有其特殊性。以林地为例：首先，林地一般生长着多年生的乔木、竹类、灌木等，而耕地主要是用于种植农作物，一般是一年一季或者两季，甚至三季。其次，林业生产投资大，林木生长期、收益期长，风险大。第三，我国对林木实行限额采伐制度，承包方的生产经营和处置产品的权利受到较多限制。鉴于草地和林地的特殊性，农村土地承包法根据国家有关政策精神和农村土地承包的实际做法，规定草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

（三）需要说明两点：

（1）鉴于全国绝大多数地方第二轮承包已结束，有的地方第二轮延包的年限比本法规定的承包期限长的实际情况，为了稳定既存的农村土地承包关系，防止因本法的实施引发重新承包土地，造成不必要的混乱，对法律实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于法律规定的，法律实施后继续有效，不得重新承包土地。

（2）其他方式承包的承包期，由当事人双方协商确定。