人民银行公布的5年期以上的贷款年利率是4.9%，按基准利率试算，在利率不变的情况下，采用“等额本息还款”方式还款，利息总额是171199.72元，每月还款金额是1963.33元用“等额本金还款”方式还款，利息总额是147612.5元，每月还款金额逐月递减。

一、等额本息还款和等额本金还款如何比较

1、计算方法不同

等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。

2、两种方法支付的利息总额不一样

在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额少于等额本息还款法。

3、还款前几年的利息、本金比例不一样

等额本息还款法前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90％左右），等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50％左右。

4、还款前后期的压力不一样

因为等额本息还款法每月的还款金额是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；等额本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

5、要考虑资金的时间价值

在比较两种还款法的偿还本息多少时，如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较是不客观的。通过考虑时间价值，导致不同支付之间产生不同利息的因素，两种还款法的数量上是一致的。

6、两种还款适合不同人群

两种还款方式从本质上是一致的。人民银行之所以规定两种住房贷款的还款法主要是为了指导商业银行为按揭购房者提供不同程度的信贷支持。等额本金还款法的年还款额是逐年递减的，但前期的年支付金额要大于等额本息还款法，负担较重，适用于有一定积蓄或前期收入较丰厚，但后期收入逐渐减少的借款人，如中老年人等。等额本息还款法每年的还款额相等，适用于预期收入稳定或递增的借款人，如青年人。计划贷款买房的人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用还款法，并订立合同。

二、二手房贷款还款方式

1、等额本息

这是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济

条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。

2、等额本金

所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

3、一次还本

此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。

4、按期付息

贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

三、房子按揭贷款计算方式

按揭贷款的计算方式有两种，一种是等额本息，还有一种是等额本金，具体如下所示：

1、等额本息

（1）等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种计算方法比较复杂，而且每期的利息都不相等，但是每期的本金和利息之和是相等的。

（2）等额本息的计算公式：每月还款额＝本金×月利率×［（1＋月利率）N／［（1＋月利率）N－1］，而月利率＝年利率／12，总利息＝月还款额×贷款月数－本金。其中N表示贷款月数。

（3）假如一套房子一共100平方，价格是10000元／平方，首付是3成，贷款年限是20年，贷款金额最高是70万元，按揭利率为6．8％，那么月还款额是5343．38元，而且每月还款额都是相同的。还款总额是1282411．20元，总利息是582411．20元。

2、等额本金

（1）等额本金是把贷款本金的总额按还款期数均等分为N期，然后把贷款的本金分摊到每个月内进行偿还，同时会付清上一还款日到本次还款日之间的贷款利息。

（2）等额本金的计算公式：月还款额＝本金／N＋剩余本金×月利率。而总利息＝本金×月利率×（贷款月数／2＋0．5）

（3）假如一套房子一共100平方，价格是10000元／平方，首付是3成，贷款年限是20年，贷款金额最高是70万元，按揭利率为6．8％，那么首月还款额是6883．33元，次月还款额是2933．19元，而且以后还会逐月减少，越还越少。还款总额是1177983．33元，总利息是477983．33元。