征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

农村房屋拆迁补偿纠纷

农村房屋拆迁补偿纠纷案例分析

案例简介：

蒙骗的拆迁

我们是西安市未央区汉城乡西一村的村民，村子最近要拆迁了，但是汉城拆迁办给我们出来评估单，我们觉得有很大的问题

一．不让我们拆迁户复印

二．没有评估公司的盖章也没有任何政府部门的确认章

三．出来的评估价格也没有任何评估依据给我们拆迁户看

四．一切的政策和规定只是政府几个身材魁梧的人空口说

我们感觉这种拆迁完全是不人性的不透明的不道德不具有任何依据的

这到底是算什么啊

案例的简要法律分析：

一、相关法律法规的缺失

对于农村房屋拆迁的补偿问题现在并没有一部具体的法律、法规予以规定，而且政府基层组织中的确会有一部分负责人法治观念较为淡薄，并且受本身文化水平、道德观念等因素的影响导致这些负责人有以老大自居，个人说了算的心理，常常是：违法了还不知道，知道了也不以为然。

所以现今的农村房屋拆迁的补偿问题依然有些混乱。

但是，依据2005年10月12日法［2005］行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

因此，对于已经纳入城市规划区的这部分农村房屋的拆迁补偿还是要依据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定予以办理。

而《城市房屋拆迁管理条例》第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。以及，第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。农村房屋所有权人可以依据以上的规定可以要求房屋拆迁管理部门（一般是区县的国土房管局现在被列入区县建设管理委员会的一个部门）对拆迁事项予以公告，对于房屋价格的评估结果也应当予以公示；并且依据该条列规定的标准对农村房屋的所有权人或承租人予以补偿。

二、被拆迁房屋估价结果应当公示的法律依据

依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

从上述的法规当中可以知道房屋所有权人不但对估价结果有知情权，而且有提出复核申请或者另行委托估价机构评估的权利。

三、面对强拆的无奈

遗憾的是《城市房屋拆迁估价指导意见》对于知情权与提出复核申请或者另行委托估价机构评估的权利这两项权利并没有明确规定救济途径，比如：对拆迁人或拆迁管理部门提起民事或行政诉讼从而中止拆迁。当这两项权利遭受不法侵害时，相关法规并没有规定类似的救济途径来保护房屋所有权人被侵害的合法权益。

另外依据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

拆迁人完全可以依据上述条款的规定进行强制拆迁，而房屋所有权人作为被拆迁人却只能束手无策，且不说拆迁人往往会有拥有强大行政权力的政府部门的支持，已经处于劣势地位的被拆迁人更缺少本该有的现行法律、法规的支持。没有公力救济，被拆迁人天性的会使用私力救济，甚至付上生命的代价。

四、农村房屋所有权人生活中实际面对的拆迁

依据仅有的司法解释：《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，被纳入城市规划区的农村被征地房屋的拆迁应当参照城市房屋拆迁的评估标准即相同区位的市场价格来进行拆迁补偿，但是，征地单位与拆迁人往往采取利用《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁裁决的一套程序来辅助其强制拆迁的工作，而对于拆迁的补偿还是按照各地的土政策制定的每平方米几百元的补偿标准，为了实现既得利益集团的利益最大化，没有哪一个征地单位或拆迁人愿意适用最高人民法院上述司法解释的相关规定，也根本不会顾惜被拆迁房屋所有权人的合法权益。

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