房屋买卖合同是一种比较特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征主要有：

（1）出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款；

（2）房屋买卖合同是属于诺成合同和有偿合同；

（3）合同标的物为房屋不动产；

（4）房屋所有权转移需要登记，是要式行为。

房屋买卖合同的的主要特殊性就在于买卖合同标的物的房屋属于不动产。根据《城市房地产管理法》的规定，房屋是指在土地上的房屋等建筑物及构筑物。就目前我国的有关法律法规的规定来看，作为买卖合同标的物的房屋主要的就是《城市房地产管理法》中规定的城市建筑物；就本书来看，我们讨论的范围也主要是城市范围内的房屋，而不讨论农村的房屋买卖问题。

目前在我国存在多种性质的房屋，在所谓的房地产开发商开发销售的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制的房改房、公民个人的私有住房等等。商品房是指房地产开发商开发、建筑竣工后用于出售的住宅、商业住房以及其他合法建筑物。商品房销售，即商品房买卖是指房地产开发商将尚未建设完成的或者是建设竣工后的符合法律规定条件的商品房向社会公众出售并最终转移房屋所有权，而社会民众购买该商品房并支付价款的交易行为。实际上商品房并不是一个严格的法律术语，但是在我国由于存在大量性质不同的房屋，所以进行一定的区分还是十分必要的。

依据不同的标准，商品房买卖合同可以分为不同种类：

（1）以商品房使用性质为标准可以分为：居住商品房销售和非居住商品房销售；

（2）以房屋销售价格为标准可以分为：平价商品房销售和市场价商品房销售；

（3）以房屋销售对象为标准可以分为：内销房销售和外销房销售；

（4）以房屋的建成为标准分为：现房销售和期房销售。

商品房销售具有以下特点：

（1）出卖人具有法定性和特殊性。根据《城市房地产管理法》的规定房地产开发企业必须是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须满足特定的条件，所以房地产开发企业，也就是商品房买卖合同的出卖人必须是具备特定的法律规定条件的企业。

（2）标的物具有特殊性。就广义上理解，商品房销售包括现房，即已经建设竣工的房屋的销售，同时也包括期房的销售，即商品房预售。

（3）商品房出售具有社会性和公开性，涉及的利益范围比较广泛。在我国由于存在很多性质不同的房屋在特定情况下也可以进行交易销售。但是与此相区别的是，商品房销售的范围是非常广泛的，是面向社会公众销售的一种行为。