在近年各地举行的春季住博会和房交会、住交会上，一些具有小户型和旅游地产特征的产权式酒店，在开发商和酒店经营商鼓吹的高回报诱惑下，成了人们投资的香饽饽。这种风行全国的产权式酒店，到底是一支前景看好的潜力股，还是一块充满危险的投资暗礁

美丽陷阱

上世纪70年代兴起于美国的产权酒店，如今已扩展到世界各地。据不完全统计，2004年我国仅四川省一地，已经亮相和即将开盘的产权酒店项目达30余个，建筑面积超过200万平方米。这些项目分布于都江堰、青城山、龙泉、西岭雪山等旅游景点。

产权式酒店一般具有自然生态环境好、交通快、户型小、总价低、月供少、居住投资租售均宜、专业品牌酒店的管理以及开发商抛出的高投资回报等优势。有的开发商还特意引进香港甚至国外的著名酒店经营管理公司。购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。据悉，产权酒店委托给专业经营管理公司的时间为三年、五年、十年不等，最短的也在一年以上。

产权酒店的开发商宣称，他们这样做的目的是为了有效地保证投资者的利益。但实情并不全是这样：开发商清楚产权酒店经营是有风险的，引进专业酒店经营管理商，就有了冠冕堂皇开发销售的理由，又可以为金蝉脱壳留条后路。

有开发商告诉记者，产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。但记者经过深入调查了解到，开发商向客户承诺的入住率水分较大，而经营管理成本却很高，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。香港一知名酒店的高层接受记者采访时声称，他们决不接管产权酒店，因为在中国香港或国外，失败的例子数不胜数。

四根软肋

除四川外，北京、云南、浙江、山东、贵州等地的产权式酒店也呈井喷之势：云南丽江古城一个名为茶马古镇的产权酒店项目去年5月动工，不久就会在市场亮相；位于旅顺的龙河家园项目已经开始发售，并参加了2004年9月4日召开的北京国贸秋季房展会；在浙江千岛湖、山东青岛以及贵州等地还有五六个项目即将亮相。

产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于本是舶来品的产权酒店在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出以下四根软肋：

价格偏高。据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。

市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。

缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。

注意规避风险

专家提醒投资者，在看到产权酒店等旅游房地产火爆的同时也要注意预防投资风险。记者采访了多位房地产专业人士和一些成功的投资者，他们的一些成功经验都可以给有意投资产权酒店的人士提供借鉴。

在购买产权酒店的时候要特别关注开发商的实力。投资者在选择时一定要关注开发商是否正规、实力是否雄厚，包括他过去的经营状况、目前的状况以及未来的潜力等。开发商实力雄厚，投资者才会有基本的保障，否则投资项目出了问题或者开发商卷款潜逃都会给投资者带来很大的风险。

在购买产权酒店的时候尤以现房投资最为保险。投资者在投入资金之前要考察酒店的定位、周边的竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。

产权酒店的连锁经营要更便捷。今典集团董事长张宝全说，现在旅游房地产市场的法律环境和市场环境都还不是很成熟，投资者一定要注意产权清晰，拿产权证；另外，还要保证拥有对房子独立的处置权。

熟悉相关法规，莫吃法规不健全的亏。北京中坤集团董事长黄怒波表示，包括分时度假在内的旅游房地产投资作为一种新兴的投资理财方式，非常有发展潜力。但是它也面临着行业没有龙头，也没有相关法规制约，各自为政、松散发展的尴尬。旅游地产到底是应归结于房地产，受相关政策制约还是应该归入旅游，受该行业管理现在，国内在这方面的法律几乎是空白，投资者的利益很难获得良好保障。

产权酒店的类型

国际通用的产权式酒店，大致有三种类型：时权酒店；养老型酒店；有限自用投资型酒店。

1、时权酒店

时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；

2、养老型酒店

养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

3、有限自用投资型酒店

有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。