合同免责条款的特征包括：

1、免责条款具有约定性，都是经双方当事人依据意思自治的原则协商同意的；

2、免责条款具有规定性，免责条款必须是以明示的方示作出；

3、免责条款具有约束性，合同订立后，一旦出现免责条款规定的情形和条件时，即可排除或者限制当事人未来的民事责任。

一、物业管理违约责任的免责条件

通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面：

1.不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任。但是，在因不可抗力不能履行合同时，第三人应当及时通知另一方，以减轻可能给另一方造成的损失，并且应当在合理期间内提供有关机构出具的证明。当事人未及时通知的，应就未及时通知而给另一方造成的损失承担民事责任。具体而言，以下情况属于不可抗力：（1）。自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等，但对台风而言，明知台风可能会使广告牌或建筑物的某一部分吹落而坠地，却不采取有效的防护措施，这种不作为的行为属于滥用不可抗力的免责权，同样也要承担违约责任；（2）。某些政府行为。指当事人在订立合同后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行；（3）。社会异常事件。例如罢工、战争等。

2.合同约定的免责条款中免责事由出现。免责条款是合同条款之一，其目的是免除或者限制合同当事人的责任，因而当免责条款中约定的免责事由出现时，第三人可依其约定不承担民事责任或者减轻责任。但是，免责条款与合同其他条款一样，必须具有合法性、公平合理性，否则不能有效，违约方仍应承担违约责任。

3.另一方当事人的过错。合同当事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方当事人的过错造成的，不承担民事责任。但是。若双方都有过错，都违反合同，则应当分别承担各自应承担的违约责任。

二、如何确定免责条款的效力

确认免责条款的效力，如同确认其它民事法律行为一样，必须具备一定的法律要件。一般情况下，只要经当事人协商确定的免责条款，不违害社会公共利益和违反有关的法律，其免责条款是有效的。确定免责条款有效，应具备以下法律要件：

1、必须是双方当事人真实意思的表示。合同的成立意味着双方当事人的意思表示达成一致。这个意思表示必须要明确且真实。合同中所约定的全部条款都必须是双方当事人经过深思熟虑后形成的真实意思表示，否则无效。

2、必须经双方当事人协商同意。双方的意思表示都是通过一定的条款表现出来的，意思表示一致应当表现为在合同全部条款和内容的协商一致。即使是格式合同，也必须对规定的条款（包括附加条款）达成一致，必须为对方当事人所接受才能缔结生效，否则无效。

3、必须符合社会公共利益要求。合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益，否则无效。

4、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法实践中，大多数免责条款是在既有的价格、保险等机制的背景下合理分配风险的措施，是维护企业的合理化经营，平衡条款使用人以及第三人之间利益关系的手段。

5、格式合同的免责条款，其提供者必须尽说明义务。格式合同不同于其他合同，它是由提供者一方事先拟定好的相应的免责条款；且拟定合同条款的一方一般属于垄断行业，如邮电、铁路、航空、保险等行业，他们从维护自身利益出发，事先拟定好条款，包括免责条款，由于是自己事先拟定的，所以对各项内容比较熟悉，特别是有关免除或者限制自己责任的内容，更是经过反复研究，唯恐自己承担过多责任，想方设法地免除或限制自己的责任；而对另一方当事人来讲，由于对格式条款的内容事先不知，一旦想订合同才接触相关条款，而格式条款的内容又很多、很细。

三、哪些免责条款归于无效的

归于无效的免责条款：显失公平的免责条款无效；以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效；造成对方人身伤害的条款无效等。合同中的免责条款就是指合同中的双方当事人在合同中约定的，为免除或者限制一方或者双方当事人未来责任的条款。