一、土地使用权出资的条件

1.土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。

2.用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。

3.用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。

4.用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。

二、土地使用权出资的履行方式

如同一般财产出资的要求一样，交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移，只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地，土地使用权出资的实际价值才能得以实现。

同时，土地使用权的出资不仅需要交付，而且还需采取法定的权利移转形式。土地，是典型的不动产，土地使用权是物权性质的财产权，土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式，按照物权变动的一般规则，应采取公示的方式，即办理土地使用权的过户登记，只有经过登记，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权，出资人也才是完全履行了其出资的义务。

交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，交付的价值在于对土地的利用，产权登记的价值则在于权属的认定和法律风险的防范。实践中，只实际交付土地而未办产权登记或只办理了产权登记而未实际交付土地的情况相当普遍，它们都属于出资义务的部分履行或未完全履行。未交付土地意味着出资人对公司财产的占有，损害着公司的财产利益。未办产权登记则意味着出资人对土地权利的保留、公司对土地的占有和利用缺少法律的效力以及随时有可被追索的风险。

三、违反土地使用权出资义务的法律效果

1.已办理土地过户手续但未交付土地。虽然土地使用权移转的主要法律形式是土地的过户登记，但土地的交付仍然是土地使用权出资的重要要求，只是完成了土地的过户登记而未实际交付土地，仍属于对出资义务的违反，虽然因土地的不可移动性，它不会对公司债权人造成追索公司财产的障碍，但因其未被公司予以实际有效地占有和利用，因而构成了对公司利益和股东权益的事实上的侵犯。由此，将产生出资者对公司的出资违约责任，公司或其他股东应有权要求该出资者履行土地交付义务和赔偿由此给公司造成的财产损失。同时，公司债权人在公司财产不足以清偿其债务时，应有权诉请对此项土地予以强制执行。

2.已交付土地但未办理土地过户登记手续。此种情况下，公司虽获得了土地占有和利用的实际财产利益，但这种占有和利用却未得到法律的肯定和保护，是极不稳定和极不安全的。因土地使用权仍在出资人名下，公司并未取得对土地的法律上的控制，相反，会随时因出资人的反目或出资人对土地的自行处分以及其他土地权利人对土地的追索而丧失对土地的占有。因此，这种出资只是事实上的出资而非法律上的出资，当然构成出资义务的不履行行为，因而，公司或其他股东应有权要求该出资人履行土地的登记过户义务，而出资人拒绝登记、甚至以未办登记过户为由而要求收回土地的行为都属典型的恶意违约，当事人同样可通过诉讼程序诉请司法救济，请求强制登记过户。

也不享有任何物权意义上的权利，因而不可能通过物权追及的诉讼而取得该土地的使用权，而只能通过债权诉讼获得救济。

企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种处理也不同：

1、营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：

一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;

二、对股权转让不征收营业税;

2、土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定：

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的，仍然暂免征收土地增值税。

3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：

企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。