2014年5月份，济南市燕山立交附近某小区承诺代女士保证能够办下银行贷款。代女士特地告知楼盘销售人员，因我名下有商业贷款，四家银行都拒绝办理贷款，销售人员表示绝对能够办下来，还拿出一摞单子给代女士展示，并表示这些都跟代女士情况一样，都是可以办理贷款的，并表示办不下来全额退款。代女士就签订了定金合同并交付了3万元定金。遗憾的是代女士并没有将销售方的承诺以书面的方式写下来。

银行以不符合贷款条件为由拒绝代女士办理银行贷款，为此代女士就无法继续履行商品房买卖合同。代女士找到该楼盘时，当时出面接待的销售员已经联系不上，开发商表示按照约定，购房人未按期签订商品房买卖合同的，交付的定金不予退还。代女士没有证据证明开发商当时的承诺，而当时的销售人员更是联系不上。代女士眼睁睁的损失了3万元定金却无从说理。

◆律师分析

北京市隆安(济南)律师事务所房地产法律事务部白金印律师对本案分析，此案例涉及三个法律问题

开发商涉嫌虚假承诺

本案是代女士在得到开发商的口头承诺后才决定购买的，如果开发商不承诺代女士是不会考虑购买的，正是由于开发商的虚假承诺才导致代女士作出了错误的意思表示。遗憾的是代女士并没有将开发商的口头承诺写进合同或以书面方式留存。导致后来开发商否认承诺的情况下，代女士拿不出证据来证明开发商的承诺，最终承担不利的法律后果。

双方没有约定未能如期办理银行贷款的责任归属

本律师注意到本案将能否办理银行担保贷款作为一个前提条件，即如果能够办理下来贷款，代女士按约定购买。如果未能办理下来贷款，代女士则因无力支付后期购房款，可能无法购买房屋。但是本案买卖双方并没有约定未能如期办理银行贷款的责任归属，这就给开发商毁约一个很好的借口，也是一些不法开发商为购房人设计陷阱的有利条件。

是否适用定金罚则?

代女士的定金合同上约定：购买方到期不签订商品房买卖合同的，交付的定金不予退还。出卖方不签订商品房买卖合同的应双倍返还定金。按照约定，作为购房人如果没有证据证明开发商的承诺则要承担不利的法律后果。

◆帮办提示

开发商为购房人设计了两个陷阱，一是对购房人的虚假口头承诺;二是没有约定未能如期办理银行贷款的责任归属。而这两个陷阱购房人在签订定金合同时根本考虑不到，由于开发商利用其优势的地位，已经提前设计好了合同文本，根本不允许购房者修改，更不允许添加对其不利的内容。

郑重提示广大购房者，在交付定金时一定要让开发商开具书面的承诺证明，或者让开发商在定金合同上注明：如未按期办理银行担保贷款，则全部退还首付款和定金。以此保证您的权益免受不法侵害。