已购公房在下列条件下不可买卖：该公房未按成本价付清房款、未付清应分摊共有建筑面积价款；该公房未按规定交纳国有土地使用权出让金；该公房未取得房地产权证。

一、公房拆迁和私房拆迁的区别

公房和私房拆迁征地补偿区别主要包含三个方面，具体表现在：

1、拆迁款享有权益人不同。

私房的房屋所有人为购买者个人，公房的所有人为公房是国家或集体，故拆迁款所有人私房拆迁的是房屋所有人，公房的所有人为国家或集体。

在公有房屋拆迁补偿，公房产权人不应有别于私房产权人。

房屋所有权的性质，房屋的产权可分为公有和私有公房，按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房，在我国，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权能，与国家授权单位自管的公房一样领取了房屋所有权证。公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一，其权益理应与其它的所有权主体一样，受到公平、公正的保护，在制订政策和执行政策当中，应保持法规的严肃性和一致性，制订的公房拆迁补偿行政规定，不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法。

2、补偿的对象不同。

私房因为房屋所有权是私人，所以补偿是给拥有所有权的私人。而购房除非当地有特殊政策，否则补偿是给公房产权单位。

公有房屋拆迁补偿遵循等价有偿的民事原则，房屋所有权和土地使用权共同构成房地产的所有权，房地产所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利，公房经租中，房地产所有权人行使自己的处分权、收益权，将占有权、使用权交给承租人，承租人从房地产所有权人处取得占有权、使用权就必须支付相应的代价给付租金，这是一个等价有偿的双务民事活动。

拆迁也属于民事行为，民事主体地位平等、自愿公平、等价有偿的民事原则，平等地保护民事主体的权益，所以，在拆迁过程中，房地产所有权人应该获得所拆除的房地产价值，包括区位价、重置价及附属物的补偿价，而使用人应该取得因房屋被拆迁使用权灭失的损失补偿，包括过渡费、拆迁费等。承租人同样应享有，但承租人享有的不是房屋的区位价，而是使用权的区位价，因为拆迁，承租人从原有区位迁出，对生活造成了不便，因此我们在制订过渡费、搬迁费等拆迁费用标准时，也应结合房屋的区位价等级差，确定相应的补偿比例，在过渡费、搬迁费等给承租户的补偿中予以体现，即遭受了多大的损失，就得到多大的补偿，更得体现等价有偿的原则，而不是从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。

3、补偿金额不同。

公房住户只能得到搬迁费、过度费。

私房拆迁可以得到拆迁补偿款或给与回迁政策。

房屋所有人取得重置价结合成新的补偿，区位价等补偿给承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁夭系在拆迁补偿后自动解除，违反了民事活动中民事主体自愿平等、意思自治的原则，租赁双方不能协商一致的，就解除不了租赁合同，而现有的公房已被拆迁，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同，拆迁人提供的安置房也是实行等价交换，超过或不足的价值，互找差价，应该按照双务合同中的权利义务对等的方法，结合情势变更原则，由租赁双方协商解决。

公房是国家财产或集体财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权，和极其有限的处分权。

二、离婚时，对夫妻双方均可承租的公房，应如何处理

1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

(1)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；

(2)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

(3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

(4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

(5)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

(7)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

(8)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

离婚时，夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

2、离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租问题的处理

(1)一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，离婚后原则上应自行解决住房问题；

(2)离婚后确实无房居住，自行解决住房确有困难的，可以调解或判决无承租权一方暂时居住，暂住期限一般不超过二年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要费用；

(3)离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

三、哪些房产买卖合同无效

(一)房屋买卖未采用书面形式。

(二)卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

(三)没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

(四)房屋共有人擅自转让的行为。

(五)城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

(六)城市公房私自买卖的问题。

私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。