一、预售房逾期交房是违约吗

《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。即开发商在没有及时通知购房者需要延期交付，并说明合法理由时，开发商就是违约，就要在延期交房后向购房者交付违约金。因此当您购买预售房时，请注意所签署合同中约定的可以延期交房的条件，若对条款有不理解的地方，您最好及时向专业律师咨询，以保障您的合法利益。

二、逾期交房违约金如何计算

开发商没有按照约定时间交付房屋，就构成违约，应承担违约责任。当您发现开发商有逾期交房的违约行为时，您可以根据以下介绍的内容来计算违约金。一般来说，违约金计算首先要确定交房日期，然后确定已付房款，最后是确定利率标准。

(一)逾期时间的计算

许多当事人认为，逾期时间是从合同签订日起算的，实际上并非如此。逾期时间应该从双方签订的交房日期开始算起，直至开发商通知验收的日期。如双方约定2003年2月1日交房，但开发商通知验收的日期为同年9月15日。如此计算，逾期时间共计227天。因为是否逾期的确定和逾期时间的计算关系到违约利率和违约金总额，所以若购房者对确定和计算逾期时间并不熟悉或不确定，可以向专业人士寻求帮助。

(二)已付房款

“已付房款”包括首付款和银行按揭款。如一套商品房的首付款是50万元，购房者向银行按揭贷款84万元，则已付房款应为134万元。银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。因为通常按照双方约定，入住后数天内，定金才转化为房款。

(三)逾期交房的利率确定

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率标准计算。在此提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。

确定了逾期时间、已付房款和违约利率后，就基本上可以根据以下公式计算违约金了：违约金=已付房款×利率×逾期时间。