案例一:方先生的教育地产被“划归”
南京的一位购房者,方先生购买了一套教育地产,并在签订二手房合同时交了25万元定金。卖了房子后,他以“签合同时喝多了”为由毁约。事实上,卖房人把房子的价格提高了30%,然后又卖掉了。经过法律协商,方先生了解到,如果上诉成功,就无法收回房子。他只能让卖房者支付房价上涨20%作为违约金,而违约金的数额远远小于房价上涨的幅度。案例二:吴女士连续两次违约,家庭成员增多,于是看中了一套140平方米的教育地产,签订了总价510万元的购房合同,同时支付了25万元购房定金。但在短短的一个月内,卖房人就会以各种理由推卸责任,说不卖房子。另外,卖房人不愿意支付成交价20%的违约金,甚至表示“不怕起诉,起诉两三年,房价涨到你买不起房”。之后,吴女士看中了同一小区的另一套房子,总价550万元,定金35万元。但卖家隐瞒了没有房产证的事实,后来又说房主是他妹妹,她无权交易。吴女士两个月内再次遭遇违约。
为什么违约频繁发生?
1。房价大幅上涨,违约金额远低于房屋转售收入;
2。购房者急于买房,因为他们还没有弄清楚房子的产权。中介市场存在漏洞,购房者对违约“信心十足”。卖房人以一定价格出售房屋后,往往会将房屋卖给其他中介。如果买方愿意支付更高的价格,这可以弥补违约金和有盈余,他们会选择违约。现行法律对卖方违约如何处理?
1。我国法律规定:只要定金金额低于房产总价的20%,就是合法的,买受人可以通过多交定金来限制出卖人的违约行为,从而增加出卖人的违约成本。比如总价180万元的房子,押金可以达到36万元。如果买方提前支付20万元,卖方违约将退还40万元。对卖方来说,违约的代价已经够高了。合同签订要规范。购房人在购房时,必须使用行政主管部门监管的合同示范文本,明确指出买卖双方的责任和义务,并留存相关文件,为违约提供法律依据。
3。购房者应尽快办理资金监管,再办理房地产过户手续。如果过户周期过长,卖房人可能会为房子找到下一套房子,违约风险增大。
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