一、房地产抵押有哪些限制

房地产抵押的限制为：

1．土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

3．权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

4．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

5．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

6．已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

7．以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

8．违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9．依法不得抵押的其他房地产。

二、房产抵押什么时候可以处分

房产抵押在以下情形中可以处分：

1．债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

3．抵押人被依法宣告解散或者破产的；

4．抵押人违反规定，擅自处分抵押房地产的；

5．抵押合同约定的其他情况。

三、房地产合同抵押登记是怎样的

房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

1．抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

2．抵押登记申请书；

3．抵押合同；

4．国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；

5．可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

6．可以证明抵押房地产价值的资料；

7．登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。