面对市场上各式各样所谓的“教育地产”，购房者该如何鉴定和选择?买到“教育地产”就真的能保证上名校吗?

需清楚招生范围和入读条件

按照有关规定，义务教育阶段实行属地管理、就近入学，义务教育阶段学校招收学龄儿童的居住范围，即所谓的入学学区。而通常所说的“教育地产”，指的是教育教学质量较好的小学及对口初中招生范围内的二手房或商品房。

在现实生活中，因为投入主体不同，“学区”概念其实应当分为两类，一类是开发商建设并引入的学校所形成的学区，另一类是政府此前投资建设的学校所产生的学区。

近两年，教育地产大行其道，一些新建楼盘在建设项目的同时，在小区内或小区附近引进名校，用购房入学资格作为房产的价值提升方式，让房子更好卖，价格也可以卖得更高。可在销售过程中，少部分楼盘也会将学区作为小区一大配套甚至是宣传卖点以打动购房者。但在完成交易后购房者方才发现，自己房子所属的学区与想象中并不一样，小孩甚至不能如愿上名校。

如何才能买到真正的一手“教育地产”?

对此，专业人士指出，购房者买房前，首先要了解名校的招生范围和入读条件，是只要户口在小区就能入读，还是要满足当地教育局的划区规定，或者是优先入读。其次，对开发商要听其言更要观其行，关注楼盘的教育配套是否与住宅同步规划、同步建设并同时交付使用，对只宣传教育配套但没有真正施工建设及签约引进的项目，需格外注意。

另外，如果确实是冲着学校才买房，在签订合同时，最好要求开发商将有关学校的承诺纳入合同附加条款，在实际情况与开发商宣传不符时，可以根据购房合同，利用法律来保护自己的合法权益。

能否落户、有无指标很关键

目前市场上最多的“教育地产”还是市中心的二手房，这是因为原先重点学校都在市区。如今随着城市不断往外扩大，城区的住宅建设用地少之又少，加上学校的增长速度远远赶不上房子建设的速度，因此这些房子更受追捧。

业内相关人士表示，相比一手“教育地产”的购买，购房者购买二手“教育地产”更需小心。因为除了和一手住宅交易一样的步骤，还要特别注意与入学资格相关的事项。

首先，在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，在卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出后，买家才能将家庭成员的户口迁入。

如果原房主的户口不迁出，购房者和孩子的户口则无法迁入，也就无法入学，因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。

其次，购房者购房前还应该先了解原房主户口内是否有在读或已经入读过名校的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。现在个别“教育地产”甚至出现即便原房主没有小孩占用名校就读指标，但二手房房主子女依然不能入读的情况。对于这样的情况，购房者在购买二手房的时候，除了向原房主了解，最好能到对应名校了解相关政策。

不同区域在招生入学方面的要求也各不相同，某些区域要求：房产证、户籍、实际居住在学区内以及居住有一定年限才能就近入学，所以家长在购买“教育地产”时最好也能到对应教育局了解当地政策。

将开发商的承诺纳入合同最稳妥

对于已经深陷“教育地产”纠纷的业主而言，能否认定开发商存在宣传欺诈行为呢?而家长购买“教育地产”，又该怎样规避风险?

对此，业界专家表示，要依照事实分几类情况来分析：倘若开发商所宣传的学区，因政府规划调整等原因而没有实施，不属于欺诈行为;倘若是开发商利用广告宣传子虚乌有的事情，诱使购房者买房，那就不行了。