案例

2013年2月，李某与胡某签订《存量房买卖合同》，以30万元价格购入胡某的一套一居二手房。同年3月，李某取得房屋产权证，并向银行办理20万元房屋抵押贷款。因胡某未交房，李某将其诉于人民法院，要求胡某腾房，并付违约金10万元。区人民法院受理后查明：2002年3月，胡某已将诉争房屋卖与吴某，并签订了《房屋权益转让协议》，约定总价3．7万元，吴某已按约定支付全部价款后，于当月搬入该房屋居住至今。由于当时房产证未办下来而无法过户，2003年，胡某与吴某又签订《补充协议》，明确胡某在办下房产证后应当及时协助办理过户手续。2012年，胡某取得房产证后，认为当初售价过低，未将该房屋过户给吴某，而将其卖给李某并办理了登记手续。在诉讼中，现住户吴某和抵押银行也向人民法院主张权利。区法院经审理认为，吴某与胡某签订的房屋买卖合同合法有效，应予执行，李某与胡某签订的协议不能对抗上述协议。据此，法院判决解除李某与胡某签订的《存量房买卖合同》，对银行要求确定房屋抵押权的诉求不予支持。一审宣判后，李某和银行均不服，向市中级人民法院提起上诉。

疑惑

1．被执行人的唯一住房能否作为执行标的？

2．被执行人的居住权如何保障？

解答

本案的核心是“一房二卖”中如何确定房屋权利归属问题。买卖、赠与、继承等民事法律关系合法有效是当事人取得不动产权利的必要条件。

对于买卖这一民事法律关系，一般通过依法订立合同来实现。1999年10月1日起施行的《民法典》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案中，胡某分别与吴某、李某签订的《房屋买卖协议书》均系当事人真实表示意思，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。但是，胡某违背诚实信用原则、一房二卖，造成了本案纠纷。在两份协议中，买方都按约定履行了相应义务，第一份协议的买方吴某按照合同约定支付了对价，并实际居住诉争房屋12年，且在此期间一直要求胡某办理过户手续；第二份协议的买方李某支付了价款，并办理了过户登记手续。

究竟哪份协议有效？实践中，由于各种情况错综复杂，不能简单地根据登记或交付等合同履行行为来判定合同效力。本案中，人民法院根据两份合同订立及履行的相关因素进行了综合判断，李某在购买诉争房屋时吴某已在此居住，诉讼中李某没有证明在购买诉争房屋时，到实地查验过诉争房屋或与实际居住人核实产权归属，这样的行为有悖常理和一般的交易惯例，而吴某则履行了合同的全部义务，没有任何过错。

因此，市中级人民法院经审理后认为，吴某要求继续履行《房屋买卖协议书》的诉讼请求符合法律规定，因李某与胡某签订的房屋买卖合同不能履行，应予解除；李某基于《存量房买卖合同》解除的损失，可另行向胡某主张；对于银行要求确认诉争房屋抵押权的请求，因其设立抵押权时，未对诉争房屋进行实地查验，核实相关情况，亦不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，随后，判决驳回上诉，维持原判。