案例
2013年2月,李某与胡某签订《存量房买卖合同》,以30万元价格购入胡某的一套一居二手房。同年3月,李某取得房屋产权证,并向银行办理20万元房屋抵押贷款。因胡某未交房,李某将其诉于人民法院,要求胡某腾房,并付违约金10万元。区人民法院受理后查明:2002年3月,胡某已将诉争房屋卖与吴某,并签订了《房屋权益转让协议》,约定总价3.7万元,吴某已按约定支付全部价款后,于当月搬入该房屋居住至今。由于当时房产证未办下来而无法过户,2003年,胡某与吴某又签订《补充协议》,明确胡某在办下房产证后应当及时协助办理过户手续。2012年,胡某取得房产证后,认为当初售价过低,未将该房屋过户给吴某,而将其卖给李某并办理了登记手续。在诉讼中,现住户吴某和抵押银行也向人民法院主张权利。区法院经审理认为,吴某与胡某签订的房屋买卖合同合法有效,应予执行,李某与胡某签订的协议不能对抗上述协议。据此,法院判决解除李某与胡某签订的《存量房买卖合同》,对银行要求确定房屋抵押权的诉求不予支持。一审宣判后,李某和银行均不服,向市中级人民法院提起上诉。
疑惑
1.被执行人的唯一住房能否作为执行标的?
2.被执行人的居住权如何保障?
解答
本案的核心是“一房二卖”中如何确定房屋权利归属问题。买卖、赠与、继承等民事法律关系合法有效是当事人取得不动产权利的必要条件。
对于买卖这一民事法律关系,一般通过依法订立合同来实现。1999年10月1日起施行的《民法典》规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则;依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
本案中,胡某分别与吴某、李某签订的《房屋买卖协议书》均系当事人真实表示意思,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,均应合法有效。但是,胡某违背诚实信用原则、一房二卖,造成了本案纠纷。在两份协议中,买方都按约定履行了相应义务,第一份协议的买方吴某按照合同约定支付了对价,并实际居住诉争房屋12年,且在此期间一直要求胡某办理过户手续;第二份协议的买方李某支付了价款,并办理了过户登记手续。
究竟哪份协议有效?实践中,由于各种情况错综复杂,不能简单地根据登记或交付等合同履行行为来判定合同效力。本案中,人民法院根据两份合同订立及履行的相关因素进行了综合判断,李某在购买诉争房屋时吴某已在此居住,诉讼中李某没有证明在购买诉争房屋时,到实地查验过诉争房屋或与实际居住人核实产权归属,这样的行为有悖常理和一般的交易惯例,而吴某则履行了合同的全部义务,没有任何过错。
因此,市中级人民法院经审理后认为,吴某要求继续履行《房屋买卖协议书》的诉讼请求符合法律规定,因李某与胡某签订的房屋买卖合同不能履行,应予解除;李某基于《存量房买卖合同》解除的损失,可另行向胡某主张;对于银行要求确认诉争房屋抵押权的请求,因其设立抵押权时,未对诉争房屋进行实地查验,核实相关情况,亦不予支持;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,随后,判决驳回上诉,维持原判。
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