上周,杭州的张女士到建行秋涛支行想提前还掉部分按揭贷款,但银行告诉张女士,如果要提前还款,必须正常还款6个月以上,而张女士正常还款的次数还不到6个月,所以还不能提前还款。有钱还却不让还,张女士对此表示不解。提前还贷是否会越来越难?提前还贷是不是很吃亏?
银行抬高还贷门槛
事实上,自去年底央行首次加息,到今年3月央行调高房贷利率,不少供楼者就开始担心还款利息越来越高而纷纷提前还贷。上周,上海的一些银行开始对提前还贷收取违约金。杭州的银行目前虽然还没有准备对提前还贷收取违约金,但大多数银行都开始对提前还贷设了一些门槛,比如银行都要求必须正常还款半年到一年以上,对还款的金额也有规定,目的是为了打击短线炒房行为。“正常还款半年到一年后才能提前还贷,这是目前杭州大多数银行不成文的行规,”某商业银行的一位人士表示,实际操作中,各家银行甚至各个支行都会有所不同。建行的政策是:3万元起还,如果只还一部分需要正常还款6个月以上才可以,如果全部还清则不受此约束。
中行则规定:1万元起还,正常还款6个月或一年以上,各个支行的政策会有所不同,实际操作过程中客户还可以和银行协商。
农行的政策是:客户必须正常还款6个月以上才能提前还款,最低还款额则视商业贷款还是公积金贷款有所不同,一般在3万元到5万元左右。
工行的政策则相对宽松,工行开元支行规定,3万元起还,如果是商业贷款只要正常还款一次以上即可提前还款,如果是公积金贷款则要正常6次以上。
供楼3年内提前还贷最亏
提前还贷到底合不合算?业内人士表示,由于目前绝大部分供楼者在按揭时选择的是等额本息还款法,即每月供款金额不变,以这种按揭方式算,已供楼三年内的市民选择提前还贷是最不划算的,因前三年所还的利息远高于本金,提前还贷等于白给了银行一大笔利息。
以40万元20年贷款额进行计算,供楼一年,等额本息还款法所还本金只有11290元,但利息已经还了21588元;供楼两年,所还本金为23219元,利息则还了42923元;供楼三年,所还本金为35821元,利息还了63361元。也就是说,在供楼前三年里,供楼者所还的利息几乎是所还本金的一倍。如果把应还利息平均计算,供楼者实际上已经还了4年10个月的利息。而随着供楼时间越来越长,供楼者所还的本金比例才会增大,利息比例才会减少。所以在按揭的前三年内提前还贷,就等于是多给了银行1年10个月的利息了。
业内人士表示,如果提前还贷的目的是担心加息而多付利息,不妨选择等额本金还款法进行还款。还以40万元20年的贷款为例,供楼一年,等额本金还款法所还本金为2万元,利息为21588元;供楼两年,所还本金4万元,利息为42014元;供楼三年,所还本金6万元,利息为61338元,其每年所还的本金和利息基本相同。因为短期内所还的本金较多,所以加息所增加的供楼款也就越少。
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等额本息还款法:每月供款金额相等,此还款法便于计划家庭开支,但由于银行资金占用的时间相对长,借款人的利息支出也相对多。
等额本金还款法:每月偿还相等金额的贷款本金,并根据具体贷款实际使用时间计付利息的一种还款方法。该方法前期还款压力较大,随着时间的推移,供款压力将逐渐减轻。
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