【案例】
二手房转让个税新政重庆实施细则截至目前尚未明朗,但部分卖房人已经打起避税的“鬼主意”。昨日,准备在近期出售二手房的谭先生说“我们准备先办离婚手续再卖房。离婚后复婚,两道手续的成本不足百元,但却可以省下两万元的税费。”
2001年,谭先生在龙溪街道松石北路某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅,总价16万元。前年他又在融侨半岛购置了一套商品房,今年装修入住后,他准备将旧房出售。
谭先生说,他在龙溪的房子已经满了5年,交易时可以不缴营业税。但二手房个人税新政策规定:出售已经居住五年以上的自有住房,卖房者要想免缴个人所得税,必须只有一套自有住房。但他现在有两套房,按规定还得缴税。
按照现在的市场价,谭先生在龙溪的房产可以卖到30万元左右,扣除装修和其它合理费用,大致可以盈利10万元,按照规定得缴两万元左右的个税。谭说:“如果我们假离婚,房产一人分一套,这样两人都只有一套住房了,按照规定在出售时就可以免个税了。等房产过户完成后,我们再复婚。”
谭称,现在他已经把房源挂出去了,如果在重庆实施细则正式公布前还没有卖出去的话,就准备采用这一避税手段。
【分析】
为了省两万元钱就拿婚姻来开玩笑,这种方式很难让人接受,万一假戏真做了怎么办?而且,现在重庆的实施细则还没出台,这样做也未必能避税。
因为是假离婚,双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此,离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话,另一方是很难维护自己的合法权益的,因此通过这种方式来避税风险不小。
一、商品房预售制的利和弊
首先,肯定是开发商获利,行业准入门槛低了,比如30层的房子,开发商建到5层以后,基本上就可以办理预售证了,10天之内就能开盘卖房,按揭款要被监管分期用,但首付款开发商可以马上用,资金弱的房企,就可以通过这种方式来回笼部分资金,这钱一般都是用来还原来买土地的钱,以及建筑方垫资的钱。
有了预售制,开发商就能继续拿地开发了,因为花三五十个亿拍块地,转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款,现在如果现楼销售,30层要全部盖完才能卖,这个周期就延长了,对开发商的资金考核压力也大些,开发商去拿地也要掂量掂量了。
其次,预售制对市场的好处,就是加快了资金周转的速度,阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开发商十多万家,肯定是有利于加大市场供给量的。
但同样,预售证有利也有弊。
一旦预售证办理了以后,房子卖出去了,中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了,房屋质量也难以得到把控,业主们维权难,这还是好的情况,如果碰到行情差,小房企资金链断裂,房子烂尾,业主们办不了房产证更是头疼。
从1994年算起,到今年为止,中国已经实施了25年商品房预售制度,客观的说,为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。
预售制当时出台的背景,是因为当时我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,为了加快建设、增加住房供应,所以我们从香港引入了这一制度,商品房预售制加速了整个房企的资金周转,提高了资金使用效率,对房企来说,是空手套白狼的好生意。
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