【案例】

二手房转让个税新政重庆实施细则截至目前尚未明朗，但部分卖房人已经打起避税的“鬼主意”。昨日，准备在近期出售二手房的谭先生说“我们准备先办离婚手续再卖房。离婚后复婚，两道手续的成本不足百元，但却可以省下两万元的税费。”

2001年，谭先生在龙溪街道松石北路某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅，总价16万元。前年他又在融侨半岛购置了一套商品房，今年装修入住后，他准备将旧房出售。

谭先生说，他在龙溪的房子已经满了5年，交易时可以不缴营业税。但二手房个人税新政策规定：出售已经居住五年以上的自有住房，卖房者要想免缴个人所得税，必须只有一套自有住房。但他现在有两套房，按规定还得缴税。

按照现在的市场价，谭先生在龙溪的房产可以卖到30万元左右，扣除装修和其它合理费用，大致可以盈利10万元，按照规定得缴两万元左右的个税。谭说：“如果我们假离婚，房产一人分一套，这样两人都只有一套住房了，按照规定在出售时就可以免个税了。等房产过户完成后，我们再复婚。”

谭称，现在他已经把房源挂出去了，如果在重庆实施细则正式公布前还没有卖出去的话，就准备采用这一避税手段。

【分析】

为了省两万元钱就拿婚姻来开玩笑，这种方式很难让人接受，万一假戏真做了怎么办?而且，现在重庆的实施细则还没出台，这样做也未必能避税。

因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。

一、商品房预售制的利和弊

首先，肯定是开发商获利，行业准入门槛低了，比如30层的房子，开发商建到5层以后，基本上就可以办理预售证了，10天之内就能开盘卖房，按揭款要被监管分期用，但首付款开发商可以马上用，资金弱的房企，就可以通过这种方式来回笼部分资金，这钱一般都是用来还原来买土地的钱，以及建筑方垫资的钱。

有了预售制，开发商就能继续拿地开发了，因为花三五十个亿拍块地，转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款，现在如果现楼销售，30层要全部盖完才能卖，这个周期就延长了，对开发商的资金考核压力也大些，开发商去拿地也要掂量掂量了。

其次，预售制对市场的好处，就是加快了资金周转的速度，阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产，全国大大小小的开发商十多万家，肯定是有利于加大市场供给量的。

但同样，预售证有利也有弊。

一旦预售证办理了以后，房子卖出去了，中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了，房屋质量也难以得到把控，业主们维权难，这还是好的情况，如果碰到行情差，小房企资金链断裂，房子烂尾，业主们办不了房产证更是头疼。

从1994年算起，到今年为止，中国已经实施了25年商品房预售制度，客观的说，为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。

预售制当时出台的背景，是因为当时我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，为了加快建设、增加住房供应，所以我们从香港引入了这一制度，商品房预售制加速了整个房企的资金周转，提高了资金使用效率，对房企来说，是空手套白狼的好生意。