[案情回顾]
1984年,经朝阳区来广营乡立水桥村村委会同意并申请,相关部门批给梁学成(原告胡仲信之夫)该村房屋宅基地一块,面积为440平方米,后胡仲信夫妇在此地自建房屋6间。1990年原告梁继春(梁学成长子)搬来与父母共同居住(其他子女均已不在此居住)。1991年家中失火,房屋烧毁。梁继春投资将房屋全部重新翻盖,共建房22间,后又陆续加盖400平方米房屋并进行了装修。1995年梁学成去世。1996年梁继春户口正式迁入该村。此后,梁继春及家人一直与其母胡仲信共同居住于该房屋。
2006年2月17日,北京嘉宝恒基础设施投资公司(以下简称嘉宝恒公司)就该地拆迁事宜向居民发出拆迁函,并向原告胡仲信、梁继春承诺按照拆迁信函规定在2006年3月3日前搬家可以得到各项补助共计20余万元。
2006年3月3日,北京园地房地产评估中心出具了《北京市城市房屋拆迁评估结果报告》,该诉争房屋评估结果为:区位补偿价1,185,300元,房屋重置成新价357,820.12元,装修、设备及附属物补偿价504,014.20元,以上共计2,047,135元。
胡仲信、梁继春及其家人按照拆迁人要求于2006年3月3日前搬离了居住房屋(即诉争房屋),但是被告梁继永私自领取了全部拆迁款及搬家补助费用。故原告诉至人民法院要求被告返还应由原告取得的拆迁补偿款项及搬家补助费用。
[争议焦点]
本案中,两原告认为,宅基地是由梁学成取得的,宅基地的使用权人是梁学成。作为梁学成的配偶和儿子,原告理应依继承取得因宅基地被占用而应得的补偿款份额。房屋、装修、设备及附属物是原告二梁继春出资建造的,相应的补偿款应由梁继春取得。提前搬家给予的搬家补助是因实际居住人,即两原告及其家人履行了拆迁人嘉宝恒公司的要求而实现的,故应当由实际居住人即两原告取得。
而被告梁继永则认为,本案所涉宅基地虽是有其父梁学成取得,但在1993年莱广营乡统一办理《集体土地建设用地使用证》,即宅基地使用证时,是其本人进行办理的,宅基地使用证上登记的使用人也是他本人,作为宅基地登记的使用权人,是唯一的被拆迁人及拆迁补偿对象,有权取得占地拆迁补偿的全部款项。
本案争议的焦点在于:
1、宅基地使用权是否属于继承范畴,即原告主张的依据是否成立。
原告认为:父亲梁学成虽然已于拆迁补偿前死亡,但作为法定继承人,二原告均有权继承该宅基地使用权,从而合法取得该宅基地被占用而应受领的地价拆迁补偿款。
2、宅基地的实际使用权人与公示使用权人不一致时如何确定全属。
原告观点:被拆迁房屋是原告出资建造,其实房屋的真实所有人,由于公示所有权人不一致,导致被拆迁补偿的对象差误,即本案中事实上适格的被拆迁补偿安置的对象并非被告(梁继永),而是房屋的实际所有人和使用人胡中信、梁继春一家。被告领取拆迁安置补偿款项属实质上的不当得利。
3、拆迁补偿款在当事人之间应如何分配。
本案最终虽调解结案,但其中相关问题仍值得商榷。
[法律分析]
从本案诉讼过程分析,拆迁补偿只是本案的一件外衣,本案所涉的核心问题则是宅基地使用权在实践中面对的棘手问题,即公示使用权人与实际使用权人的权利认定,以及由此引发的宅基地上房屋的实际所有权人与宅基地公示使用权人的权利冲突及利益分割。
法院审理过程中阐明,虽然从公平原则考虑,原告的利益应受到一定保护,但从审判实践看,对房地产使用权或所有权人的认定及其利益划分仍是以公示权利人为依据的。基于此,在公示权利人与实际使用权人之间的权利冲突尚无法律明确规定的情况下,我们律师采取了尽力从法理论证上突破上述难点,说服法官,并配合法官争取调解的方式,实现我方当事人(原告)利益的最大化。
现试结合诉讼代理的实际情况,对上述本案核心问题作以简要分析。
一、宅基地公示使用权人与实际使用权人的权利认定
(一)宅基地的概念及其权利的取得
1、宅基地使用权的概念
宅基地使用权,是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的权利,宅基地使用权包括以下内涵:
(1)依法取得
农村村民获得宅基地的使用权,必须履行完备的申请手续,经有关部门批准后才能取得。
(2)永久使用
拥有宅基地使用权的公民,使用权没有期限,由公民长期使用,长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物,并享有所有权;在房前屋后种植花草、树木,发展庭院经济,并对其收益享有所有权。
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宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,在地类管理上属于(集体)建设用地。宅基地使用权,是指农村居民对集体所有的土地占有和使用,自主利用该土地建造住房及其附属设施,以供居住的用益物权。 宅基地... 更多>
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怎样继承宅基地使用权呢?福建在线咨询 2022-11-02《确定土地所有权和使用权的若干规定》(国土资源部1995年5月颁布)第四十九条:继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。依据此规定,宅基地上建设的房屋所有权因继承而转移后,继承人当然取得宅基地使用权,这也符合我国房地一体的立法原则。农村房屋继承一般是关于农村宅基地房屋的继承,农村的宅基地是一种特殊的房产。对于宅基地房屋的所有权是由被继承人拥有说的,这个房屋的使用权是受到法律上一定的限制
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宅基地使用权可以继承吗,农村宅基地使用权到底能否辽宁在线咨询 2021-10-22宅基地归集体经济组织所有,宅基地使用权不属于被继承人遗留的合法财产,可不可以继承。宅基地只能在本村集体流通。根据《土地管理法》,宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种使用权,所有权归村集体。宅基地不能买卖,也不能继承,但在本村集体内流转,经土地管理部门依法批准,可以开具证明。
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宅基地使用权年限是多少年,使用人死后宅基地使用人有权继承使用吗河北在线咨询 2022-02-27关于宅基地的使用权年限,《土地管理法》等法律并未涉及,也无相关的行政法规,应当认为是没有年限的限制。因为宅基地是村民使用自己所在的集体组织享有所有权的土地,与国有土地使用权的情形完全不同,通常使用一生,可由子女继承,倘若迁出某村,自然不再享有。但是农村建房不仅涉及到宅基地还有规划审批和建设工程审批,分别要取得规划许可证,建设工程许可证。据我了解,后两证都是有具体的有效期的,同时也分别可以申请延期。
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继承宅基地集体土地使用权流程?澳门在线咨询 2022-09-16根据的规定,可以继承的财产必须是被继承人的个人合法财产。而的所有权,属于村集体所有,被继承人享有的只是使用权,而不是所有权,所以被继承人的,是不能继承的。继承人可以继承的,只能是宅基地上的房屋和其他的地上物,这部分属于被继承人的合法个人财产,可以作为遗产进行继承。如果继承人想继续使用宅基地,那么应当到村集体进行申请宅基地使用权,审批合格后,办理新的宅基地使用权证书,然后才可以依法享有宅基地的使用权
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农村宅基地继承是否有使用权吉林省在线咨询 2021-02-26我国继承法第三条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”可是农村宅基地的使用权不是一般的“财产”,而是“特殊的财产”。首先因为宅基地使用权具有很强的人身依附性,它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得,因集体经济组织成员资格的失去而失去,不产生在不同农民个体之间的流转,即不可以继承。第二,我国农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求,具有社会保障功能,如果允许继承,将导致宅基地无限