案例：

2004年上半年，关某曾在徐东、雄楚大街等多处楼盘集中区去看了房，而每次交了定金后却签不了合同。虽然开发商爽快地退还了定金，但每次都是花费大量时间来考察楼盘的关某左右也不明白：想在合同中增加从律师处咨询得来的几个违约责任条款，开发商怎么就不愿签合同了呢?关某能追究开发商的责任吗?

法律意见：

1.开发商怎么就不愿签合同了呢?

期房比现房便宜，但购买期房比现房的风险高一些。对于期房，通常情况下，为了吸引购房者的眼球，开发商总是制定出很漂亮的设计蓝图、宣传很高的绿化率、介绍优质的保安服务以及其它如电梯、游乐园、幼儿园等配套设施的完好等，但事实上，市民对楼盘的认可度直接决定了开发商的施工进度及其它配套设施工程的建设，也直接导致了交房的时间和两证取得的时间，道理很简单：购房者买房交了钱，开发商才方便跟上广告宣传中期待的进度，开发商不愿增加违约责任条款也就明白了。

2.关某能追究开发商的责任吗?

很显然买卖合同还未签订，就不存在违约责任了。另外还有一种责任是因为恶意磋商而产生的缔约过失责任，就目前而言，缔约过失责任追究起来有难度大、责任不大等诸多弊端，不易主张此种权利。

友情提醒：

只有真正有实力的开发商才不会惧怕购房者增加违约责任条款的约束，因为购房者所增加的条款，开发商只要不违反，它不需要承担任何违约责任，不过有实力的楼盘可能价钱要高一些!要买安心房，别只贪便宜!

一、期房合同中的必备条款

要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：

1、竣工日期及房屋的交付时间。

对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以设计变更或资金问题作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。

2、详细约定付款的时间及方式。最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。

3、违约责任，关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立预期违约条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。