购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。昨日召开的国务院常务会议研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的新的政策措施。

会议确定，实行更为严格的差别化住房信贷政策，要求各地方政府，可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

业内人士分析认为，此政策堪称年内出台的打击力度最大的楼市调控政策。该政策将有力打击目前购房投资人群，而此类人群已经占到了购房人群的一半左右。

政策解读

年内2.6万套二手房交易受重创

业内普遍认为，房贷新政重点打击的是二套房的购房人群。

据中原地产、链家地产统计，4月上半月北京二手房交易中，选择贷款的购房者比例高达71%，其中二套房占近20%。

链家地产副总裁林某倩分析，去年二手房贷款人群平均首付比例为47.1%左右。由此可见，首付从四成提高到五成虽然只比原来提高10个百分点，但已超出二手房市场的平均支付能力。

而假设2010年的购房需求为20万套左右的话，去除一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右的二手房需求。

八成商品房交易首付提至三成

此外，新的房贷政策的实施，将使商品房市场80%以上房源需要首付在三成以上。

在对二套房贷款首付和利率明显提高的同时，按照此次出台的新政，90平方米以上的首套房也需要首付最少30%，这一规定的影响范围也非常明显。

据北京房地产交易管理网数据显示，目前北京二手房交易中90平方米以上成交比例为35%-40%，商品房交易中90平方米以上的成交比例达到了80%。

房贷政策三大新规

1.贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%

2.贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍

3.贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平

专家观点

二手房交易将陷入冰点

链家地产副总裁林某倩表示，首付提高十个百分点几乎造成购买力基本面摧毁。她认为，该政策将使持有成本大比例增加，从而减少追涨房价等现象的发生，平抑房价。

北京二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点。中原地产三级市场部副总经理宫某萍认为，这是今年楼市中最为重磅的调控政策。

据宫某萍介绍，对目前楼市来说，支持成交的主要原因为信贷政策，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始的北京房价飙升肯定会停止，市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。

而二手房月成交量很可能恢复到1万套以下，4月将很可能因此出现二手房市场虎头蛇尾的现象。

房价有望大跌城郊倒挂加剧

宫某萍表示，如果政策立刻实施，有35%-60%的二手房市场房源成交将受到巨大影响，房价可能出现大跌，恢复到去年年底的水平，单套每平方米下跌3000-5000元。

此外，宫某萍认为，受新政影响，目前出现的城郊房价倒挂现象将更加严重。

据分析，由于二手房评估价格一般低于商品房，一般只能评估到成交价格的八成到九成，也就是说以后购买二手房，且属于二套房的购房者，需要提供最少60%的首付，即使首套也需要最少四成的首付。

这有可能使城区二手房市场因为评估价比较低而率先趋冷，而对比之下，部分郊区的商品房价格则显得更高。

新政一刀切

九成改善型需求被抑

由于投资需求与改善型需求没有明确界定，所以房贷新政在打击投资购房的同时，也将改善型需求一刀切。对此，业内人士认为，1.1倍的贷款利率将使九成改善型需求因此而无力再改善。

宫某萍表示，首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场将难以避免地出现房价下跌。而一旦价格出现下调20%，一些前期房价上涨过快的区域将有可能会出现房贷断供的现象，特别是通州、望京、亦庄等在3月开始出现暴涨的区域，在5月份出现断供的可能较大。

与此同时，业内也对新政的实际执行效果产生一定的担忧，链家地产副总裁林某倩认为，具体效果仍要以实际执行力度为准，毕竟自二套房政策在2007年9月份首次出台至今，相关执行方面已经几起几落，因此此次政策的实际影响需进一步观察。