第一条为了加强商品房价格管理，提高房地产开发企业经营管理水平和商品房质量，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行《关于印发〈商品房住宅价格管理暂行办法〉的通知》和《辽宁省价格监督检查条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品房是指房屋开发、建设单位用于出售的住宅及其它房屋。

第三条凡在本市行政区域内开发经营商品房的单位和个人均应遵守本办法。

第四条市、自治县物价部门是商品房价格的行政主管部门。

第五条商品房价格由物价部门会同房地产主管部门审查，由物价部门批准后执行。其他任何部门或开发建设单位都无权自行确定商品房价格。

物价部门参与工程招标管理和动迁比率核定工作。

第六条房地产开发经营单位开发建设商品房，应在基础工程结束前，持商品房价格构成资料及市工程预算审查管理中心审查通知书和有关部门同意开发审批文件，以书面形式向当地物价部门申报商品房预售价格，经审核同意后方可预收房款。待工程全面结束、工程决算经审查后正式申报商品房销售价格，经物价部门批准后执行，预售款多退少补。

第七条商品房价格应以合理成本和法定利润、税金为基础，结合供求状况和国家政策要求确定，具体由下列项目构成：

（一）成本，包括：地价和征地费及拆迁安置补偿费，规划、勘察、设计及前期工程费，房屋建筑、安装工程费，住宅小区基础设施和住宅小区及非商业性配套公共建筑建设费，贷款利息，管理费。其中：

地价和征地费及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；

规划、勘察、设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算；

房屋建筑、安装工程费，按同期原材料市场价格、规定的施工定额和建筑取费计算的施工决算核定；超标准装修差价额由用户自行支付；

住宅小区基础设施和住宅小区及非商业性配套公共建筑建设费，依据批准的详细规划和施工图预算计算，住宅小区的基础设施和配套建设项目按照规划定额指标执行；

贷款利息，计入成本的贷款利息根据建设银行提供的地区商品房建设占用贷款平均利率和开发项目建设工期确定；

管理费，以商品房成本为基数，一级、二级、三级、四级、五级开发企业分别按基数的3.1％、2.8％、2.6％、2.7％、2.1％计算（各含审验费0.1％）。

（二）利润，按成本利润率5％计算。

（三）税金，按国家税法规定缴纳。

凡属经营性建筑的建设费用不计入商品住宅价格；商品住宅与工商用房合建（连体工程）的共同费用按工程预算比例分担；动迁增室费（含两证户建房补贴和三证户面积补差）冲减商品住宅销售成本；预售价成本含不可预见费，按本条第一款1至4项之和提取1％，预售款冲减贷款利息。

第八条商品房价格可实行优质优价，获得省优质工程的加价2％至5％；获得国家优质工程的加价5％至8％。

第九条根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应等于零。

第十条房地产开发经营单位开发经营工商用房、写字楼和高级别墅住宅，可在物价部门批准的基准价格基础上，按市场供求状况加价或降价出售，具体价格报物价管理部门备案。

第十一条属于行政事业性的各种收费，不计入商品房价格。

第十二条符合省政府《关于加速解决城镇住房问题的通知》（辽政发〔1987〕27号）和市政府《关于进一步明确和落实溪湖老城区改造优惠政策的通知》（本政发〔1995〕30号）规定的，享受有关优惠政策。

1、改造城镇旧区、棚户区、危险房的动迁户安置住宅建设工程和“解困”住宅建设工程除免征建筑税外，还可免缴各种行政事业性收费。

2、凡个人购买的商品房，其价格按主体工程造价计算。开发单位缴纳的各种收费，可按先收后退的办法返给开发单位。

第十三条对外地来我市进行商品房开发建设的单位，可视具体情况给予一定的价格优惠；对外国人、侨胞、台胞和港澳同胞在我市开发出售商品房的，价格上给予优惠政策，实行向物价部门备案制。

第十四条商品房开发经营单位要遵守国家物价法规，严格执行批准的商品房价格和中国人民建设银行颁布的《国营城市综合开发企业成本管理暂行办法》。

第十五条除法律、法规和国家另有规定外，严禁向商品房摊派、收费，否则，没收非法收入。乱收费不得计入商品房成本。

第十六条开发经营单位按商品房造价0.1％交纳审验费，作为委托法定审计部门审验工程造价成本以及聘请专业人员的经费。

第十七条任何单位不得在已经批准的商品房价格构成因素以外，擅自追加住宅小区配套工程项目，提高商品房价格，但可根据市场变化情况适当下浮。

第十八条未经物价部门审批销售价格的商品房不得销售，有关部门不得发放商品房销售许可证，新闻单位不得发布销售信息。

第十九条对有下列行为之一的，由物价监督检查部门根据《辽宁省价格监督检查条例》予以行政处罚：

（一）越权定价的，责令改正，退回非法所得；无法退回的，予以没收，并处以非法所得5倍以下的罚款；

（二）擅自提价的，除全部没收提价款外，还外以提价总额1至5倍的罚款；

（三）不按规定如实申报商品房定价成本的，处以非法所得1至5倍的罚款；

（四）擅自向商品房摊派、收费的，视情节轻重给予一定的经济和行政处罚；

第二十条本办法由市物价局负责解释，自发布之日起施行。