住宅改营业性用房或住宅改商业性用房，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。

城市房屋的补偿按照房屋的建筑面积、用途和区位进行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

停业损失和装修费，各个地方会有不同的规定，装修费由拆迁人和被拆迁人协商，协商不成，评估确定。

商业用房拆迁流程

（一）确定征收范围

市、县政府在作出征收决定前，要组织发展改革、城乡规划、国土资源、建设等有关部门对征收范围进行审查，摸清征收范围内的建筑、居民、环境等社会情况与民情，并进行相关比较。

（二）拟定征收方案

在作出征收决定前，市、县人民政府需要由房屋征收部门拟定一份征收补偿方案。细分为征收方案与补偿方案，包括征收的理由、补偿的方式标准、补偿的落实等诸多方面。

（三）论证征收补偿方案与听证

在房屋征收过程中，政府每个涉及公共利益的行政决定都应当举行听证，以广泛听取，充分吸收各方面意见，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。政府每个涉及他人重大利益的行政决定都应当告知利害关系人有申请听证的权利。其次是对于征收补偿方案应当组织有关部门论证。论证应该从征收的内容和合法性两个方面进行。

（四）对征收补偿方案征求公众意见

对于征收补偿方案，政府应当征求公众意见。征求意见前应当公布征收补偿方案，至于公布的形式应当以保证公众能够知晓，如举办座谈会等；征求意见的期限不少于三十日。这里的公众，是指不特定的人群，主要包括被征收人、利害关系人、律师以及专家等在内的所有社会公众。

（五）修改征收补偿方案

征收补偿方案的修改有两种情况：一是针对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级人民政府结合公众意见对征收补偿方案进行修改，修改完成后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况和补偿方案的修改情况及时公布。二是举行听证会后根据听证会的情况修改征收补偿方案。

（六）社会稳定风险评估

政府任何的决策和实施都贯穿着一定的风险，征收与群众利益息息相关，如果不进行社会稳定风险评估就有可能继续陷入强拆的恶性循环里，政府需要进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估，这有利于选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案，为制定补偿方案提供依据，最大限度地保障被征收人的利益。

（七）政府常务会议讨论

如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多，那么作出征收决定前应当经过政府常务会议讨论。公民的利益要慎重对待，法人、其他组织的利益同样应当慎重对待。由此，如果涉及的被征收人数量较多，而作出征收决定前没有经过政府常务会议讨论则是违法的。反之被征收人数量不多的项目，也要按照领导干部的分工和职务权限，民主决策。

（八）落实征收补偿费用

作出房屋征收决定前，政府对于征收补偿费用应当有所了解和研究，在讨论决定征收时该费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（九）公告与进场

作出房屋征收决定后，要依法公告，公告一般张贴于征收范围内以及周围较为醒目的地点，也可以通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。公告内容应该包括征收范围、征收目的、实施单位、补偿方案、行政复议、行政诉讼等救济方式，然后就可以委托实施单位进场开展工作。

（十）宣传解释工作

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。因为在房屋征收的同时，国有土地使用权要同时收回，因此国有土地管理部门同样应该做好宣传解释工作。