1、对不同所有权状态拍卖标的进行审查和预处理。业主为国有单位或者集体单位的，拍卖房地产需要取得上级部门的许可。三。拍卖标的用途发生变更的，如产权证为住宅用途，拍卖时以实际商业用途为准，为保证拍卖后产权发生变更和转让，并办理指定用途手续，需进一步收取相关费用与共有人进行房地产拍卖的房屋平面图、地籍图、规划设计批件等原产权证办理过程中的文件，须经共有人书面同意。共有人有优先购买权。

5。办理租赁登记的房地产拍卖，拍卖行为必须告知承租人。承租人有优先购买权。多层次、多层次房屋拍卖的，买受人按照分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。拍卖应当按照当地政府、公共设施、附属设施的有关规定进行，转让应当同时进行。8成套设计的房屋不得单独拍卖。第二，房地产拍卖价格的评估。如果是法院委托的偿债标的，拍卖的完成将直接影响到执法程序的完成。如果拍卖失败，法院通常会贴现拍卖标的以偿还债务。

2。一般来说，委托拍卖的房地产，特别是开发商直接查封的房地产，存在一定的缺陷，而且拍卖房地产大多是单体、局部、小规模的物业，因此评估价格过高势必影响拍卖成交。三。其实，拍卖是为了在短时间内促成交易。买方需要在短时间内付款，因此风险较大。为了使拍卖成功，我们必须有价格优势，以吸引买家出价。提示：基于以上原因，评估拍卖房地产价格一般应低于正常的市场交易价格。房地产拍卖登记及相关费用、税费（1）房地产拍卖登记需要提交的材料：1。申请表；2。当事人身份证明或者单位法定资格证明。委托书和代理人身份证明；

4。房地产证；

5。拍卖交易确认；

6。房屋平面图和地籍图；

7。房地产转让或者需要办理转让手续的，应当提交土地使用权出让合同和土地使用权出让金收据。

8。契税完税证明和契税完税贴纸。

9。拍卖公告。

10。其他有关文件。对于自愿拍卖，除上述1-9条信息外，还需提交委托拍卖合同；对于人民法院等强制拍卖，除上述1-9条信息外，还需提交：1）拍卖委托书；2）生效判决书、调解书；3）协助执行通知书。（2）应交税费房地产拍卖（土地使用权拍卖除外），属于房地产二、三级市场交易，通常需要缴纳以下税费：1。拍卖佣金。营业税及其附加。印花税。契税。交易手续费。评估费；7。注册费；8。合同公证费等。（1）详细核对项目情况。

1。以出让方式取得土地使用权的，土地出让金是否全部缴纳；2。土地使用权是否依法登记并取得产权证；3。政府有关部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（或开工许可证）、预售许可证等；4、房地产建设开发投资总额是否完成25%；5，政府相关部门的市政配套和基础设施配套协议，以及配套费的支付情况；与其他项目参与方的合同和支付情况；

6。对于多债权人的项目，最好由债权人联合起来共同处理拍卖事宜；

7。在建工程是否存在抵押行为；

8。在建工程是否预售。（2）在建工程拍卖需要申请审查前，在建工程的权利人应当向城市房地产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。（3）拍卖后的程序。5拍卖成交待售房地产应注意的事项：1。房地产预售（售）许可证。土地使用权出让金是否付清。房地产的现行使用、租赁、拖欠费用等。破产企业房地产拍卖的注意事项1。破产财产拍卖前，破产清算组应当委托经国有资产管理部门认定的资产评估价格结构进行评估。破产企业拍卖国有土地使用权，应当按照国有土地使用权出让的有关规定，在拍卖前办理有关手续；以出让方式取得的土地使用权或者出让条件发生变化的土地使用权进行价格评估的，由具有评估资质的价格评估机构进行评估，从拍卖收入中扣除土地使用权出让金。瑕疵房地产拍卖的运作。经政府有关部门批准，属于国有土地的，缴纳出让金；属于集体土地的，缴纳征地费和出让金。补发土地使用权证。

2。拍卖对象有土地使用权证但没有房屋所有权证的，必须报有关部门批准。拍卖须经审批通过后方可进行。拍卖标的无土地使用权证和房屋所有权证。参见1和2。拍卖有产权证的房地产，划拨取得土地的，应当报有权批准的人民政府批准。