保期内非人为因素是由安装单位进行免费维修的，和更换的。免保期以后进入维保期费按照物业公司与业委会商定的办。因为有的是从物业费里走，有的是业主家里的由业主自己承担，公共区域，比如楼宇防盗门的入户可视由物业从物业费里走。

一、租房子要交物业费吗

如果房屋租赁合同里什么也没说，租房物业费就由出租人来交，但是如果双方在合同中约定由承租人交，那么承租人就得按照合同向物业管理公司交物业管理费了。

如果出租人和承租人在合同中约定，由承租人向物业公司缴纳物业费，遵守物业公司的相关管理规定，并且该合同经过了物业公司的书面确认，那么出租人就将其与物业公司的债权债务转让给了承租人，承租人应当向物业公司履行这部分权利义务。如果承租人没有付物业费，就应向物业公司承担违约责任。

《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

二、物业费有纠纷怎么进行处理

业主和物业在物业费上产生了纠纷的话，那么一般要看双方之间关于物业费所签订的相关条款。

如果业主与原物业公司订立的合同大楼内广告费收取有约定，则按约定条款履行。如果没有这方面的约定，则可分为两类情形进行处理。一是大楼的广告利益应为业主所有，原物业在扣除其成本费用外应将收益部分返还业主。二是大楼的广告利益约定由物业公司收取的，业主有权对超出其管理服务期限的广告费用要求转付给自己。

新物业公司并非大楼的业主，不能直接获得该楼利用的广告利益，因此其无权直接向原物业索要接管大楼后的广告利益，协商解决不受限制。如果获得业主的授权，新物业是有权向广告公司主张权利的。

首先，如何认定新老物业交接过渡期内，老物业继续为小区提供服务行为之性质。根据法律规定，物业服务合同终止后，物业服务企业无权以与业主存在事实上的物业服务合同关系为由，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务相关设施、资料等。在业委会未明确表示续聘老物业的情况下，即便老物业于前期物业服务合同终止后、新物业进驻前的过渡期内继续服役，也不能以此认定业委会“默认”与老物业建立新的物业服务合同关系。如果老物业拒绝撤离、“强行”服务，就认定业委会“默认”续聘老物业，显然违反了合同自愿和公平原则，有可能损害广大业主的利益。

其次，旧物业是否有权以业主大会决议程序违法为由，要求继续履行物业服务合同。法律规定业主大会决议对业主具有约束力，决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。因此，业主大会决议程序是否合法、应否撤销的问题，属于小区业主撤销权行使范围，规范的是业主与业委会的内部关系。

《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

第十一条下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。

三、业主常见抗辩理由

1、以房屋质量存在瑕疵为抗辩理由

交房后，房屋质量问题已成为一个比较普遍的现象。但是作为买房的业主很难与开发商相抗衡。所以，业主普遍的做法是以拒交物业费的方式要求物业协助维修。

从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而物业公司要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同，与前述非同一个法律关系。

所以，业主以上述理由抗辩将不会获得法院的支持。

2、以物业服务质量不到位为抗辩理由

根据《物业管理条例》第二条规定了物业公司的基本服务内容，“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

根据民事诉讼”谁主张，谁举证“的举证规则，业主应对物业公司服务不到位的事实进行举证。如果确有证据证明物业公司的服务质量存在不达标的事实，法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。

3、以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由

《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行的，视为合同自动延续。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定。应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。

据此，该理由并不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。

4、以超过诉讼时效为抗辩理由

诉讼时效的抗辩也是在物管费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。有些物业公司在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼，就会产生是否已经超过诉讼时效的问题。

司法实践中，物业公司大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。但是也有一种观点认为，物业服务是一种延续性的行为不存在诉讼时效问题。