房屋买卖合同发生效力的条件有：该房屋买卖行为未违反政策、法律法规和社会公共利益；房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格且房屋买卖双方当事人表意真实。

一、房屋买卖无效合同

1、违反法律法规政策的房屋买卖合同：（1）双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的；（2）违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的；（3）出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的；（4）享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。2、双方当事人主体不合格：（1）无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效；（2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效；（3）双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危；（4）违反法定形式；（5）合同一方与第三人恶意串通。

二、口头约定农村房屋买卖是否有效

农村房屋买卖合同的效力因是否在同一集体组织成员间买卖而不同。

如果买方是本村村民，买卖双方均为完全民事行为能力人，并且双方意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益的，那么保证了农村房屋在同一集体组织成员间流转、买卖，一般认定农村房屋买卖合同有效。但是，因为是口头约定，无法进行书面的登记，因此不发生不动产物权变更转让的效力。

如果买方不是本村村民，或者是城镇居民的，则会因为违反我国法律、行政法规的相关强制性规定，导致农村房屋买卖合同无效。

三、中介与卖房者都签合同吗

中介与卖房者都签合同。通过中介买房一般有两份合同，买卖中介合同合同具有法律效力，主体为卖方、买方和中介，房屋买卖合同的主体为卖方和买方，房屋买卖合同约定买卖双方违约，违约责任合同条款必须约定。此外，中介合同具有法律效力，但中介合同的主要约定是保证中介的利益，即谁违约谁就赔偿中介费。居民应尽量在公共场所签订合同，并有证人。买卖合同不违反国家法律法规，不损害他人合法利益，不违反当事人真实意图的，合同合法有效，具有法律效力。同时，定金罚则适用，交付定金的一方不履行义务的，定金丧失。收受定金的一方不履行义务的，双倍返还定金。因此，依法成立的合同受法律保护，具有法律要求的合同受法律保护，与是否在中介机构签订无关。