一、关于购房面积的相关法律风险提示
1、陷阱条款:该房地产建筑面积91.5平方米,以房产证为准。对买受人而言,通常会认为该房的建筑面积系出于房产证,且明确以房产证为准,不会存在任何风险。司法实务中,可能会认为,该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对,已对房产证原件做了审核,故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。故,不管房产证是在出卖方、中介,还是银行、房管所,都要眼见为实,而且不仅要看,还要验明真伪。即使真实,还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍,做必要的调查、核实。
2、持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致,除了测量误差外,还存在过户时共有面积剔除的可能。实践中,受让人实地对权证面积进行测量,但对四址地界表述以上两证权属界定为准可能存在的风险未引起重视,导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露,判决风险由买受人承担。
3、二手房买卖协议约定总价成交,或虽有面积约定,但未约定单位平方米价格情况下,嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符,诉请补面积差价的,一般不会得到支持。
4、二手房买卖前后,因采用的计算房屋面积标准不同,公摊面积的分摊方式计算方式不一样,造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差,因房屋实际面积并未发生实质性的变化,当事人一方诉请补差价的,不予支持。
5、二手房交易前,买卖双方实际上关注单价与总价,限于精力和测量条件,对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够,一旦出现实际面积、产权面积前后相差,容易产生纷争。对买方而言,对房屋面积真实性的了解,应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载,也不仅限于房产证上登记面积,而是有必要在现场勘查时做一简单测量;对卖方而言,可以明确约定现有房屋面积的依据,不因将来产权证或实测面积的前后差异,而影响案涉房屋整体价格的确定。
二、怎么认定面积误差
我们通常称面积误差为房屋缩水,实际上表现形式各有不同,房屋面积不但有缩水,还有涨水。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符,比如前边案例所提到的这位买受人的遭遇;有些是套内使用面积与约定的不符,也就是我们所说的使用率问题。
在房屋预售活动中,开发商声称自己房屋的使用率为75%,结果最后只有70%,这就产生了误差,就会在买卖双方之间产生纠纷;有些则是因为公摊面积的问题,可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符,但是由于公摊面积增加,相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能,就是公摊面积绝对数不变,但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积,消费者也会受到损害。
实际上,在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划(试行)》中明确规定:商品房若按套或单元出售,则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差,都称为面积误差,都会给购房者带来损失。
三、房屋面积误差纠纷怎么解决?
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定:
出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,而合同没有约定或约定不明确,以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准,即:
(一)面积误差比绝对值在3%(含3%)以内,购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款,购房者不得以此为由解除合同;
(二)面积误差比绝对值超过3%,则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。如果购房者愿意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款由购房者按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的所有权归购房者,并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的,购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息,并双倍返还超出3%部分的房款。
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交房时房屋面积有误差,如何处理?购房合同约定面积有异议怎么处理山西在线咨询 2022-02-11可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除
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面积差异房款怎么算浙江在线咨询 2022-05-31根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定和精神,商品房买卖合同中,对于面积误差处理有约定的,没约定的,按以下原则处理: (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,即多退少补。购房者因此要求解除合同的,法院不予支持。 (2)面积误差比绝对值超出3%,购房者要求解除合同,并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的,法院可予支持。 (3)面积
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怎么对商品房面积差异处理,有哪些规定北京在线咨询 2023-10-25开发商存在面积欺诈的行为,构成商品房违约。根据合同法以及司法解释的规定,在房地产公司交付的房屋严重缩水的情况下,购房者既可以解除合同,也可以要求开发商按照司法解释规定赔偿损失。一般面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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购买的房屋面积与合同约定面积有差异,能否按合同约定面积来处理?湖南在线咨询 2022-01-23根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的,接以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付
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面积的差异理解河南在线咨询 2022-05-19不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气,增加你的公摊面积,让套内建筑面积缩水,最终的总面积增加,但增加的幅度往往不突破3%,目的是让购房者多掏钱。 对此,购房者可以拒绝3%以内的据实结算,并要求约定买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,无论是否在3%以内,超出部分的房价款均由出卖人承担,产权归买受人。