北京市高级人民法院关于印发《农村私人房屋买卖合同效力认定及处理原则座谈会纪要》的通知;各区县法院:
为研究统一执法标准,日前,高院第一人民法院、审判监督法院、立案法院联合召开了合同效力认定和合同纠纷处理原则研讨会讨论了农村私有房屋销售中的一些难点问题,形成了会议纪要。现印发各法院,供审判参考。
如果在执行过程中出现任何问题或情况,请根据集中业务与高等法院联系。
附件:
农村私房买卖合同效力认定及处理原则研讨会纪要近年来,市法院受理了一批农村私房买卖案件。由于相关法律法规不明确,对合同效力的认定存在差异,这在一定程度上导致了此类案件的出现,同一法院、不同业务部门、不同法官之间没有统一的裁判标准。为研究统一执法标准,2004年12月,中国人民法院第一人民法院人民法院人民法院人民法院人民法院人民法院,出卖人起诉买受人,确认合同无效,收回房屋;从双方身份看,出卖人是农村村民,买受人主要是城镇居民或其他村的村民,也卖给同村村民;从交易时起,大多发生在起诉前两年多,有的甚至超过10年;从合同履行情况看,他们大多履行了合同义务,卖方交付了房屋,买方入住并支付了房款,但大多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼原因来看,大多是由于土地升值、土地征用、房屋拆迁等因素所致。房屋现值或拆迁补偿价远远高于原房屋买卖价格,出卖人因利益驱使提起诉讼。从标的物现状看,部分房屋进行了装修、改建、改建等增建。大多数与会者认为,农村私人住房买卖合同应当无效。主要原因如下:
首先,住房交易必须涉及宅基地交易,这是中国法律法规所禁止的。根据我国《土地管理法》的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。2009年,国务院办公厅颁布了《关于加强土地出让管理禁止炒作土地的通知》,规定:“农民的房屋不得出售给城镇居民,城镇居民不得占用农民集体土地建房,有关部门应当予以纠正对违法建设、购买的房屋,不核发土地使用证、房产证,“国家土地管理局[1990]97号《关于其他形式违法转让土地具体应用请示的批复》也明确规定,属于“违法转让土地”的违法行为之一“以其他形式”为原住宅基地使用人未经合法批准,通过他人投资改建房屋,为投资者使用,并从中获利或取得房屋产权。
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确认合同无效的情形有: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,从而损害国家利益的; 2、恶意串通,损害国家、集体或者是第三人利益的; 3、以合法形式掩盖非法目的的; 4、损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。 合同无效是指合同... 更多>
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私有房屋纠纷的房屋买卖合同的效力认定黑龙江在线咨询 2023-02-27以认定无效为原则,以认定有效为例外,只有买卖双方都是同一经济组织成员的,可以认定合同有效。因为: 1、房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。 2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。 3、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
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原则上能避免农村私人房屋买卖纠纷?吉林省在线咨询 2022-08-311、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。3、应提交户口簿、及土地证、等相关材料的原件。4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。5、应订立书面、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户
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农村宅基地买卖纠纷怎么处理?发生买卖纠纷,农村房屋买卖合同效力海南在线咨询 2022-03-25农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的
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农村房屋买卖合同效力的认定福建在线咨询 2022-05-25具备以下条件的农村房屋买卖合同有效: 1、行为人具有相应的缔约资格。买受人是城镇居民的,合同无效; 2、意思表示真实; 3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。根据《民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反行政法规、法律的强制性规定,不违反公序良俗。
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