禁止转售的二手住宅如下：（一）根据城市规划，市政府决定回收土地使用权的二手住宅（二）司法机关、行政机关依法裁定，决定检查或以其他形式限制二手住宅权利的住宅（三）未经其他共享者书面同意的二手住宅（四）未经抵押权人同意的二手住宅（五）权利有争议的二手住宅（六）法律、法规或市政府规定禁止转让的二手住宅。

不足5年转卖二手房按售房收入全额征收营业税

国务院转发建设部等九部委意见对房地产业做出税收信贷土地一揽子调整

今天（5月29日），国务院办公厅转发了建设部、发改委等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

该《意见》就调整住房供应结构、稳定住房价格问题，对此前部分政策措施做出了一揽子调整。其中涉及住房供应、税收、信贷、土地政策以及廉租房建设等人们最为关注的领域。

九部委《意见》要求“十一五期间重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。明确规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

九部委《意见》对税收、信贷、土地政策做出一揽子的调整。首先，对住房转让环节营业税的征收年限做出新规定。即从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

第二，进一步严格了房地产开发信贷条件。规定对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

第三，做出有区别的住房消费信贷政策。明确从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

第四，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

第五，加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

明确将土地出让净收益用于廉租房建设。九部委《意见》明确规定，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。使廉租房建设资金得到政策的支持。

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。