5月新盘近半数位于五环以外

据链家地产市场研发中心统计数据显示，从总体来看，北京楼市5月份的市场供应比上月有了较大放量，5月份有46个项目陆续进入市场。从环线位置上来看，5月开盘的项目有将近半数共计22个位于五环以外，如金隅七零九零、金隅万科城、龙湖花盛香醍、保利西山林语等；位于四至五环之间的有14个项目，如天鹅湾四期、远洋万和城等；位于三至四环的有4个项目，如西海2008、优筑二期、万泽御河湾及奥东18；位于二至三环的有6个项目，如CUV国际公寓、凯德品元等；二环内暂无新增供应计划。

从区域上来看，5月崇文、西城、东城三区暂无供应量，而朝阳区和海淀区的开盘项目数量处于并列第一的位置，分别有9个项目入市，昌平区和大兴区各有7个项目，通州区有4个项目，丰台区有3个项目，宣武区及顺义区各有2个项目，房山区、石景山区和怀柔区则各有1个项目上市。

楼盘打折风愈演愈烈

根据链家地产市场研发中心对北京100个在售楼盘的调查显示，目前，北京有79．5％的项目采取打折销售，打折幅度一般为95折至99折之间，包括中关村、CBD、朝青、望京、燕莎等主要热点及商品房集中区域，同时，各家开发商优惠促销的方式可谓新招尽出。

打折高潮出现在今年五一期间，据记者了解，五一期间有的楼盘赠送价值数十万元的大礼包，如月亮河城堡公寓二期；有的楼盘直接减现金，如天鹅堡；还有的楼盘一次性付款打折，如金隅万科城打9．3折，东亚上北中心折上折最多竟达8．38折，相当于房价下降1700元／平方米。

五一过后楼市打折风仍没有停止，反而愈演愈烈，平均每天都有七八个楼盘加入。除了以上的打折方式外，亲友团购、以租代售、赠送物业费等优惠措施不一而足，而更为让人惊讶的是亦庄某项目推出了买房送房活动，把此轮促销战推向了高潮。据记者了解，在该项目购买联排别墅即可获价值63万元的公寓一套，或直接抵扣63万元房款，而该项目联排别墅的价格为每套400万元至500万元。

一位不愿透露姓名的开发商向记者诉苦道，去年年底前，绝大多数开发商都认为2008年由于众多利好的影响，房价会有较大的涨幅，因此选择了延迟开盘，但没想到的是突如其来的宏观层面的变化，彻底打乱了开发商的步骤，持币观望成了买房者的共识，开发商想获取利润最大化的目标成为泡影，目前他们能做的就是调整价格策略，重拾营销至上的路数，争取在同档次项目的竞争中脱颖而出。

市场低迷已成不争的事实

虽然开发商们给出的优惠措施让人目不暇接，但实际效果却并不尽如人意。根据北京房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月28日，全市商品房现房销售面积为22．1万平方米，比上年同期下降17．3％；期房销售面积为32．1万平方米，同比下降36．7％。其中，住宅现房销售面积17．4万平方米，期房销售面积31．1万平方米，同比分别下降34．2％和40．9％。

专家认为，尽管今年下半年随着保障性住房集中入市，楼市成交量将会有所回升，但从整体来说，市场低迷已是不可回避的事实，购房者的观望心态仍在延续。最近，焦点网进行了一次网络调查，在参与调查的18000多人中，有92．04％的人认为目前北京房价仍存在虚高的成分，对后市仍存降价的预期。房子卖不动，回款成了我这些天来最头疼的事。从去年年底开始，哪怕每月能销售一两千万元，都是销售部门的大喜事。一位开发过多个住宅项目的营销负责人告诉记者，因为压力太大，加之不少同质楼盘也开始打折，该项目正计划采取更有力的促销手法拉动市场销售。

链家地产副总经理金育松对记者说：目前，北京楼市成交量已降到历史最低，新开盘项目的销售情况和去年同期相比差很多。北京在售楼盘的打折和全国其他城市的楼盘打折有很大区别，北京纯粹是为了打折而打折，没有真正把价格调整到位，从某种程度上说它还是一种高位盘整，带来的直接结果就是目前大多数项目都会陷入成交量低迷的局面。

楼市回暖尚待价格理性回归

眼下的楼市之所以销售低迷，关键是虚高的房价把巨大的真实需求拒之门外。北京楼市要想回暖，前提一定是价格理性回归。金育松认为。

金育松对记者表示：楼盘一旦出现销量较长时间下跌，让利促销就是必须的，以往销售淡季打折就是这个道理。但同样是让利、促销，市场背景不同，效果也大相径庭。以前是卖方市场，有折扣销量就能增长，但如今的市场处于一种僵持状态，即使推出新的优惠措施，没达到购房者心中的标准，他仍然不会买，只依靠一些技巧性的手段让利是不足以改变全局的。

北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，从购房者的角度来说，近半年来楼市的风云变幻让人们更加清楚地认识到市场的关键是价格。虽然目前购房因素较为多元化，比如附近有名校资源、房屋户型格局较好、周边配套齐全、交通便利、就近上班等等，但这些因素都不占主导地位，而且比重也渐渐下滑。价格则是购房者普遍认为的首选因素，在这种情况下，楼盘促销优惠的方式应该有自己的特点，其效果则与让利的幅度直接相关。