“你给我房子，我为你养老”，这是南京一家养老机构向那些有房产但无现金的老人推出的一项有偿养老服务。契约规定，老人将自己的房产抵押给养老院，就可免费入住，直至去世，房产将作为养老开支归养老机构所有。

中国正在步入老龄化社会，单靠公共财政显然不能支持耗费巨大的养老事业。我赞同广泛的社会参与，以使所有的老人都能颐养天年。上述的做法是将作为存量的不动产转变为增量的养老资源，开辟了一条新的养老资金渠道，我愿意在此意义上给予理解。

然而，问题是显而易见的。养老本质上是减少和规避人老体衰带来的问题：如何使老人活得好、活得长寿；谁为养老买单，概括起来是活命和用钱两大风险。但本案似乎没有减少风险，却更可能增加风险。

以房产抵押换取养老，存在金钱风险，房产价值可能大大高于全部养老成本，入院老人会有财产损失；房产资产也可能不抵养老开支，机构会蒙受损失。但是，当将房产一次性地抵押给机构后，真实的金钱风险只会落到老人一边。因为当养老的开支可能超过房产的市场价值时，机构总能找到平衡开支、规避财务风险的办法，如降低日常养老开支，减少服务项目或降低服务标准等，而这牵扯出更严重的活命风险。由于抵押房产是以事主的死亡为期限，一旦事主死亡，房屋产权将自然转移到养老机构名下，这就会诱发一种不利于事主的行为倾向：机构消极的养老比积极的养老更符合机构的利益，早早结束养老责任，不仅可以减少机构养老成本，更可以提早得到事主的财产。

这话不中听，似乎机构只想图财，不想顾（老人）命，但事实上机构的激励就是这样，它可以对托管的老人不存坏心，但让它一心为老人谋福利，千方百计地延长老人的寿命，确是不切实际的，因为这势必导致增加机构成本的结果。在如此房产抵押养老的制度安排中，既不能规避老人的金钱风险，也不能减少老人的生命风险，所以我不能支持它。

合理而可靠的做法是引进第三方，老人不是把房产抵押给养老机构，而是抵押给愿意从事此项养老业务的保险机构或银行。金融机构担任第三方，其一要对房产做出合理的估计（包括风险评估），而且要对最后的养老结算及老人的剩余财产做出符合当事人意愿的安排，如遗产继承等安排。这样提供服务的养老机构在费用上只与金融机构发生关系，而不能利用一次性地获得房产抵押权的好处来随意改变养老标准。老人只是根据自己的支付能力和机构的服务标准选择养老机构，若不满意可以更换。而养老机构的利益在于，只要被收养的老人满意，它就一直可以得到老人委托的金融机构支付的养老金，所以它只有让老人活得越长才越是有利，这就与老人依靠机构养老的目的一致了。