税务策划

在广州某高校任教的牛先生，年初购买了一套29万元的房屋，之前因移居上海一转手就卖了35万元，虽然房子升值了不少，但他计算了一下，扣掉买卖的契税，没赚到什么钱。有没有什么办法可以合法降低房屋买卖中的税务负担呢？记者针对读者关心的话题，走访了著名策划专家、中国策划学院副院长朱耿洲博士。

案例1、假定甲、乙两位当事人都想卖房后再买房，双方又可以交换各自房屋所有权，甲的房屋市场价格大约为100万元，乙的房屋现场价格大约是50万元。

乙应该缴纳的契税，其计算如下:

应纳税额=(100-50)万元×3%=1.5万元

分析:

(1)房屋交换，仅需就差额部分交纳契税

(2)由于甲、乙两位当事人进行房屋所有权交换总是会用于某一特定目的，双方当事人交换房屋所有权之后再进行改造，与双方当事人在交换之前便进行改造，其实际效果是一样的，都可以将房屋改造得适合于该项用途。这就给纳税人进行筹划创造了一定条件。

朱博士建议，由乙方将自己的房屋按照甲的要求进行改造，以满足甲的特定目的。该项改造应控制在一定的限度内，即不要使乙拥有的该房屋价格高于甲的房屋价格。假定通过这次改造，乙拥有的房屋市场价格可以升为90万元或更高一点，当然能控制在100万元是最理想的，也省事，如果采用乙装修、装潢其房屋价值95万元后进行交换:

即应纳税额=(100-95)万元×3%=0.15万元

节约税收=1.5万元-0.15万元=1.35万元

点评:朱博士指出，双方在交换土地使用权或房屋所有权时，也可采用自由定价的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种策划，应控制在一定的限度内，因为税务机关具有一定的调整权。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿失，如果加之以适当的改造，这种策划便完美多了。

案例2、陈先生购买住房一套，单价4500元/平方米建筑面积150平方米，合计67.5万元，应缴契税:67.5万元×3%=20250元。

按照广东省的有关规定，从2005年7月起，普通住房可以享受1.5%契税优惠，其余非普通住房契税为3%，广东普通住房的标准是:(1)所在楼房建筑容积率在1.0以上；(2)每套住房套内面积120平方米或建筑面积144平方米以内；

(3)实际成交价低于当地同级土地上住房平均价1.44倍以内。

分析:上述陈先生住房是(1)面积过大(150平方米＞144平方米)；(2)是房价过高(同级均价为3000元，3000元×1.44=4320元)，4500元/平方米＞4320平方米，被列入非普通住房，按3%计交契税。

朱博士建议:(1)如可能，陈先生将停车位约10平方米以购改为租，或单独分开购买以确保面积小于144平方米；(2)如可能，将随房赠送价值3万元的电器家具退回发展商；或与发展商协商，将每套装修费5万元直接支付给装修公司(或买毛坯房自行装修也可以)。总之，确保调整后总单价小于4320元/平方米，即可享受普通住房的契税优惠！

策划结果:按1.5%交契税，节约50%。