如何将土地成本分开，就是以土地使用费的形式每年缴纳土地出让金。国家专门部门制定地价评估机制和征收办法，并负责征收。这样，现行的土地流转制度，这种短期行为，就可以转化为长期行为，才能更好地满足可持续发展的要求。消费者买房时，只买地上的楼房。土地使用权不是70年一次性买断，而是像供暖费、有线电视费一样，他们每年都要交。此外，土地使用费应随土地使用情况和市场情况而波动。既然土地属于全民所有，就应该有一个社保区作为缴费基数，基数以上占用的面积就是缴费面积。如果根据地的住房面积不够，可以获得某种形式的住房补贴。该面积应折算为住房占用土地面积，在一定条件下也可简化为住房面积。单位面积收费标准由有关部门制定。例如，可以与当年住房空置率、新建住房销售情况等指标挂钩，通过一定的公式计算。如果空置率过高，就意味着土地使用费偏低，这会增加土地使用费，即增加住房使用成本。如果新房销售量低，就意味着住房使用成本高，土地使用费可以降低。原则上，家庭住房和商业网店房折算成建筑面积后，收费标准相同。

这种方法的核心是计时收费，计时收费的计算方法是占用面积乘以占用时间，再乘以单位面积收费标准。土地开发期间的费用由开发商承担，收费对象将在房屋转让后转让。比如房子空置，费用由业主承担。如果新房不卖，费用由开发商承担。每年缴纳土地使用费，可以大大降低目前的房价，缓解购房者的压力。尤其对刚参加工作的年轻人有利，真正能一步到位实现住有所居。减少频繁换房和重复装修造成的浪费。而且，土地成本与房价分离后，地价差异对房价的影响基本可以消除。住房成本仅包括建筑及相关（设计、配套等）成本和相关税费。它使全国各地的房价趋于统一，有利于房地产成本的透明化，使房地产开发的利润趋于理性，从而促进房地产业的健康发展。锚的差异会导致土地使用费的差异，进而导致房屋使用成本的差异。通过市场优化，配置不同的锚房。每年缴纳土地使用费也会大大增加住房使用成本。有效打击投机，降低空置率。同时，土地使用费按年缴纳，时间直接计入土地使用费的计量，即计时收费。可以理解，土地使用费的测算方法是土地面积乘以占用时间。只要占用土地，就必须缴纳土地使用费。因此，可以有效抑制闲置土地和囤积土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性质，并非所有住房都需要缴纳高额的土地使用费。因为土地是全民所有的，每个公民都应该有一定的土地使用权。这个数字可以通过全国平均住房，或其他评估机制获得。此数量范围内的区域不需要缴纳土地使用费，超出此数量的部分需要缴纳土地使用费。这样，才能消除商品房、经济适用房、各类经济适用房，甚至小产权房之间的差别。所有住房都可以统一管理。

土地使用费年薪制可以从根本上消除现行土地出让制度的弊端，从根本上消除腐败，促进廉政建设。取消一次性土地出让金，还可以减少开发商前期投资和项目失败的风险。同时，从取得土地之日起，可以促进开发商缩短建设周期，提高效率。住房建设用地与商业网点建设用地、停车场与公共设施建设用地的关系，由城市建设规划部门协调。住房建设用地与基本农田、工业用地、桥梁、铁路、港口等大型基础设施建设用地的关系，由国家有关部门协调。以上用地比例可在土地使用费中体现。

一些人可能会担心，如果取消一次性土地出让金，开发用地如何分配，是否会回归计划经济模式。对这个问题的仔细分析是不存在的。在现行体制下，如何分配和开发土地仍然是政府规划部门的责任。开发商通过招投标取得开发权，并支付土地出让金。取消一次性土地出让金后，开发商仍可竞拍地块开发权。通过审查他们的资质，评估他们的发展计划，甚至收集公众意见，政府可以选择最好的开发商和发展计划。开发商取得开发资质后，应当接受政府和社会公众的监督，进行商业化经营。有人担心，如果实行土地使用年费征收，如何与现行制度衔接。已经开发的项目或者已经缴纳土地出让金的项目，很难将土地出让金返还给开发商。对于已经建成并居住了几十年的房屋，退还的土地出让金数额更难评估。因此，在一定时期内，只有两种制度可以并存：即取得土地使用权70年的房屋，在剩余期限内不收取土地使用费。土地使用权到期后，将纳入土地使用年费征收制度。这也使得类似青岛市黄岛开发区商品房土地证已经过期，没有政策可循的问题。