认购意向书的法律效力:取得预售许可证后签订的认购书有法律效力,未取得预售许可证签订的认购书没有法律效力,但在起诉前取得合法有效预售许可证的认购书可以认定为有效。签订认购书后,开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。
认购意向书的法律效力
1、一般的“意向书”。从“意向书”的本意看“意向书”是为了今后履行一定行为的约定,按照合同的特征看“意向书”应该属于预约合同。预约合同就是指当事人双方就将来订立一定的合同而签订的合同,将来订立的合同称为“本约”,而现在签订的约定将来订立本约的合同叫做“预约”,两者之间具有不同的性质和法律效力。那么对“意向书”的违约应该如何解决呢?本人认为应该在“意向书”内容范围内承担责任,而不是承担“本约”的违约责任。因此,“房屋认购意向书”的效力也是如此。如“房屋认购意向书”对所购房屋只有一个大概的意向,而没有具体的标准,也没有预付款等等,这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的“意向书”,双方当事人“房屋认购意向书”的违反应该在其内容范围内承担责任。2、标题是“意向书”而实质是“本约”合同。那么这样的“意向书”应该怎样对待呢?本人认为应该按照“本约”合同对待。如“房屋认购意向书”名称是“意向书”而实质是购买合同,合同的条款约定的非常明确,如对房屋的位置、户型、面积、价款、物业等等都有了明确的约定,买方按照约定交了预付款或首付款。这样的“意向书”应视为“房屋买卖合同”。由此而产生的纠纷应按“房屋买卖合同”的执行。
《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
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