银行不良资产和房价关系

银行不良资产银行不能按时、足额进地行资产重组。银行投放贷款后形成的银行信贷资产中不符合安全性、流动性、效益性原则处于逾期、呆滞、呆账状态而面临风险的部分贷款。银行不能正常收回或已收不回的贷款。本文主要阐述房价和银行不良资产的关系。

自4月中旬房地产调控新政出台后，多数地区楼市成交明显下滑，价格也有所松动。尽管交行、工行、建行、招行、民生银行公布的压力测试结果显示，各银行可容忍的房价跌幅均在30%至40%之间，但一些投资者仍忧虑房价下跌会导致银行不良资产增加，而这也是导致近期股市骤跌的重要原因。

那么，房价下跌到底会给银行资产带来多大的风险?对一些公开的数据进行分析后，我们基本可以得出这样的结论――即使房价下跌三成，对银行的不良资产影响也非常小。

从个人房贷来看，首先，我国较高的首付成数给房贷上了第一道保险。与美国零首付的次贷不同，我国所有银行发放的房贷至少要求20%的首付，而目前对于90平方米以上的首套房已要求30%首付。这样，只有房价下跌20%-30%，房产才可能成为业主的负资产。

其次，业主按月还贷也逐渐降低了房贷风险。一套价值100万元的房产，首付30万元，贷款20年，则每年业主的还款相当于提高了3.5%的首付，银行的风险敞口因此不断减小。只有房产价格下跌值超过了首付与业主还款额之和，房产才会成为负资产。由于我国未来不大可能对家庭唯一的住宅征收物业税，因此不会削弱业主的还款能力。

此外，“无债一身轻”是中国人的传统观念。多数业主借了长期房贷后，一旦有了较多的储蓄，都会积极提前还贷，这实际上也减少了银行的房贷总量与风险。

即便当业主的房产成为负资产时，由于中国人传统观念中对房产的偏爱，以及房产往往与户口挂钩等因素，多数业主也不会将包袱甩给银行，更不会弃房后人间蒸发。香港1997年房价泡沫破灭后，房价最大跌幅达65%，但房贷违约率2001年最高时也只有1.4%;2003年房价回升后，2005年违约率跌至0.22%。况且，香港是有个人破产制度的，而内地没有这种制度，业主对房贷要负无限责任。

美国房价泡沫破灭之所以会引发次贷危机，一个重要原因是美国银行业近一半的贷款是购房贷款。中国则不同，今年一季度末，中国银行业的购房贷款为5.33万亿元，仅占所有人民币贷款余额的12.52%。截至2009年3月末，中国银行业的房贷余额为3.49万亿元。随后中国房价持续大涨，因此用这部分贷款购房的业主，其房产短期内不大可能成为负资产。

从开发贷款来看，就房企截至一季度末的2.1万亿元开发贷款而言，由于房企去年销售额近4.4万亿元，同比大幅增长了75.5%，因此房企有较强的还款能力，并且目前银行已普遍收紧了房地产开发贷款，因此开发贷款的风险也不大。

所以，对于房地产调控给银行带来的风险，投资者着实不必过于忧虑。事实上，新政要求的提高二套房利率以及降低首套房利率优惠幅度等，反而有利于银行扩大利差，对银行构成利好。