市民吴先生和妻子傅女士花一大笔钱买来房子，却被人告上法庭，称自己的买房行为无效?这是怎么回事呢?

惊诧：冻结过户的房子

竟被解冻允许过户

告吴先生、傅女士夫妇的是张女士。在张女士看来，吴先生夫妻俩买的位于市区泉秀街附近的这套房子，应由法院强制执行给她。

2007年5月9日，张女士以蔡某欠她巨款不还为由，将蔡某告到法院。法院调解后，蔡某未能履行调解协议，张女士向法院申请强制执行。法院于2009年11月9日裁定查封冻结蔡某的丈夫陈先生所有的一套房子的产权交易过户、抵押登记。这套房子就是吴先生夫妻俩买的房子。

但是，陈先生还是把房子卖给了吴先生夫妇俩。过户时，吴先生发现房子已被冻结交易过户，便向法院提出执行异议。法院于2010年2月4日作出裁定，中止对该套房的执行。

这下，张女士寄望能从这套房子的执行款中弥补自己债权的希望落空了。于是，她将吴先生夫妇告到鲤城区法院，要求法院判令吴先生夫妇和陈先生关于这套房子的买卖合同无效。

内情：债务纠纷被冻结前

房子早就卖掉了

当然，吴先生是不这样看的。他觉得自己的买卖行为是有效的，因为我们早就从陈先生处买房子，这时间比张女士借钱给蔡某还早，只是一直没过户。

吴先生说，早在2000年2月，他与妻子就以8万元的价格购得这套房子，陈也将房子交付给他们。他们拿到房子后，将房子租给之前的承租人苏某。2000年12月6日，他们与陈先生补充签订了一份售房协议，并约定产权证办下来后放吴先生处。

2000年8月和2002年5月，该套房子的房屋所有权证及国有土地使用权证才办理出来。陈先生将这两证交给了吴先生。2006年4月，吴先生夫妇将房子从租户手中收回来。2006年5月起，该套房子的有线电视及水电表名字的户名登记均为傅女士。

吴先生夫妇还上交了由蔡某出具的证言。蔡某称，该套住房是丈夫陈先生出售给吴先生夫妻的，她本人知道并且同意。陈先生说，当初自己卖房是为了帮妻子还债。我们之所以没及时过户，是因为我们是同事，互相信任。

一审：买方无过错

不得冻结

一审法院认为，吴先生夫妇与陈先生之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，房屋共有权人的蔡某也知情并同意出售。该买卖合同应确认为合法有效。

而陈先生也已将房屋交付给吴先生夫妇，买方付清了全部房款并实际行使占有、使用、收益的权利。张女士未能提供相应的证据证明吴先生夫妇在办理产权过户上存在过错。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，所以法院对该套房子不得继续执行。

定案：上诉遭驳回

房子可过户

一审判决后，张女士上诉到泉州市中级人民法院。

她认为，吴先生夫妇与陈先生的售房协议是后来补签的;而产权证早在2000年8月份就办理出来，吴先生夫妻与陈先生直到2009年才去办理过户，长达9年时间内未办理过户，显然吴先生夫妇办理过户手续的态度是消极的，并不是法院一审认定的态度积极。

对此，吴先生说，自己其实曾多次要求陈先生夫妇协助办理产权过户手续，但陈先生夫妇一直繁忙。而吴先生与陈先生不仅是同事关系，也是战友关系，故拖到2009年才去办。

中院调取租户苏某的证言显示，在2000年，陈先生曾带着吴先生夫妇到该套房看房，陈先生告知苏某，自己已将房屋卖给了吴。从那以后，苏某都将租金交给吴先生。

最后，中院支持了一审的判决。

虽然赢了官司，但耗了不少精力。若当初房产证出来后，他们就与陈先生及时办理过户登记，也就不存在后来的纠纷。因此，买二手房及时过户，是非常必要的。

具体到本案中，法院是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定来判决的。法院之所以认定吴先生夫妇在房屋买卖合同中为无过错的第三人，是有着严格的条件。吴先生夫妇不但在占有时善意无过错，而且在登记过户时要求及时、勤勉、无过错，单有善意不行。

作为无过错第三人，不但要证明自己交付了全部价款、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错。这是对自己未能及时办理过户登记手续应付出的代价。

此外，要慎买已被法院查封冻结交易的房子。