如何防范商品房虚假广告：目前一些开发商的宣传不实，不少购房者首先从广告中了解到房屋的大致情况。但你不能把广告等同于商品房合同。如果你关心广告和开发商的口头承诺，也就是说你对广告的某个方面感兴趣，你必须在合同的补充协议中注明，任何违约行为都应该在协议中设定赔偿条款。如果是现房，可以通过实地调查来鉴定房屋的真伪。

如何审核房地产开发商资质：房地产开发企业预售商品房应持“一证”、“五证”。“一证”和“五证”是什么。“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。因此，购房者在购房前，应向房地产开发商或相关部门了解上述情况，或要求开发商出示相关证明。“五证”的目的是什么。我国《土地管理法》规定，土地属于国家或者集体所有，只有国有土地使用权才能转让。集体土地使用权只有通过国家征收成为国有土地使用权，才能取得房产证。房屋可以正常转让、抵押、出租。取得国有土地使用权，必须向国家缴纳土地出让金。开发商往往因资金不足等原因无法获得土地使用权。《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位使用土地和建设工程的法律文件。没有这“两证”，就属于违法用地，其工程建筑属于违法建筑，因此不可能取得房地产权证（房地产证）。《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程建设的合法凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。未取得施工许可证的建设项目，属于违法建设，不受法律保护。《商品房销售（预售）许可证》是商品房销售或者预售的凭证。没有这个证明，房子就不能出售或预售。购房者应结合“五证”进行核对，以确保万无一失。“商品房五证”中最重要的是“商品房销售五证”。

购房者在审核“五证”时，要注意“五证”的用地单位、建设单位和销售单位是否与实际销售单位一致，用地范围和销售范围是否包括您购买的房屋。目前，部分开发商正在办理临时用地许可证，这意味着开发商尚未缴纳全部土地出让金。在《商品房销售许可证》的销售范围中，只包括规划项目中的部分建筑甚至一栋建筑的部分楼层。因此，购房者应重点考察所购房屋是否在预售或销售范围内。许可证上与买方签订合同的卖方名称是否一致。应核对“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房者。

如果商品房设定了其他权利，会产生什么后果：在购房前，我们应该知道开发商预售的商品房或现有住房是否设定了其他权利，比如是否设定了抵押权。因为商品房的其他权利主要是指抵押权。开发商不履行债务人义务的，抵押权人行使抵押权，抵押权人有权请求人民法院拍卖、变卖抵押物。一旦抵押商品房在购买过程中发生纠纷，将给购房者带来极大的麻烦。抵押商品房最好不要买。如果您购买的商品房是否抵押不明确，开发商保证商品房不抵押的，应在合同补充协议中注明。

“两本书”有助于了解房屋是否通过验收

如何理解房屋是否通过验收：如果你买的是现房，在签订合同前就应该知道房屋是否通过验收，你可以要求开发商提供相关的验收证书。开发商销售住宅用房，交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，可以作为商品房买卖合同的补充协议。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。商品房销售后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在住宅质量保证书中明确注明委托单位。

《住宅使用说明书》应说明住宅建筑各部位（构件）的结构、性能、类型、性能及标准，并提出注意事项。《住宅质量保证》应包括以下内容：工程质量监督部门核定的质量等级；基础和主体结构应在合理使用年限内进行保修；在正常情况下，各部分的保修内容和保修期限；是，屋面防水3年；墙面、厨卫地面、地下室及管道渗漏，墙面及顶棚抹灰脱落，地板空鼓开裂，大面积起砂，门窗翘曲，五金损坏，卫生洁具1年；采暖系统及设备1个采暖期；灯具、电器开关6个月；管道堵塞2个月；其他零部件的保修期由商品房买卖合同约定或由房地产开发商和用户约定。《住宅用户手册》一般包括以下内容：委托监理的开发单位、设计单位、施工单位、监理单位；结构型式；装饰装修注意事项；给排水、电、气、热、通信、消防等设施配置说明；设备设施安装预留位置说明及安装注意事项；门窗类型、使用注意事项；补偿点荷载；承重墙、保温墙、防水层、阳台等注意事项；其他注意事项。

为什么开发商必须提供正式的合同文本和销售发票：正式的商品房销售合同和商品房销售发票是您办理房产证时必须提供给房产管理部门的，也是您办理房产证时我市房产管理部门的要求办理商品房权属登记，核发房屋证书。因此，作为购房者，要注意房地产开发商提供的合同文本是否是吉林省建设厅、吉林省工商行政管理局监管的正式合同文本。正式文本未涉及的问题，可以在补充协议中注明。特别是房地产开发商应向您开具由税务部门印制的正规商品房销售发票，而不是普通收据。