网甄律师点评：

买方看房后不通过中介成交，此类纠纷的裁决涉及到公平合理和合同信守两个原则的平衡。

买方签定“看房确认书”，是其真实的意思表示。是维护中介正当利益的承诺，该承诺应当信守。此外，签定该确认书也是对中介提供房屋信息和服务的价值的肯定，是维护中介市场良性发展的手段。

买方签定该确认书后，又通过其它中介成交的，如果没有其它特殊情况，本身即可认定存在故意或过失，故意即明知签定了不得通过其它中介成交的确认书而故意违反，过失即签定确认书后不够谨慎，又不慎就同一房屋在其它中介签署了确认书。不管是哪种情形，买方都没有严格恪守承诺的积极意愿，是对合同信守原则的违背。

买方通过其它中介成交，原中介事实上可能除了陪同看房之外，并未付出其它劳动，房屋成交的主要服务由其它中介提供，如果买方全额支付原中介服务费或更高的违约金，也有失公平合理。

因此，此类纠纷处理时，主要看买房人主观上是否存在恶意，其过错程度大小，原中介提供服务的多少，违约金条款是否过于苛刻等。在合同信守和公平合理两个原则中寻求平衡。具体来讲，可以从几个方面来衡量：其它中介的服务费用是否显著低于原中介；其它中介接受卖方委托和与买方接洽的时间；其它中介成交价格是否低于原中介。

本案中，其它中介的服务费用显著低于原中介，并且显著低于市场行情，买方故意跳单的嫌疑很大，本律师认为，只判决其承担2000元中介费，似乎有失公允，客观上放纵了当事人以种种手段逃避中介费，不利于形成健康诚信的中介服务市场。

案例：

房屋中介公司“劳苦功不高”向买房人索要违约金8.3万判得2000元（2010年7月13日第3版）

来源：人民法院报作者：杨克元

本报讯上海一房屋中介公司在与买房人杨艳签订《看房确认书》并带其两次看房后，发现房屋竟然已经成交，故将杨艳告上法庭索要违约金8.3万元。由于涉案房屋的成交是置业公司促成，因此，上海市闵行区人民法院在不支持中介公司诉请的基础上，近日作出杨艳支付中介公司必要的居间费用2000元的一审判决。

中介公司索违约金8.3万元

中介公司与杨艳分别于去年7月22日和7月25日签订《看房确认书》两份，约定中介公司拟提供万科一期房屋一套，面积214平方米，装修情况为精装，售价为到手价415万元，委托期限自2009年7月25日起至购买到为止，佣金为成交总房款的1％。确认书同时约定，杨艳和业主不得私下进行交易，包括杨艳的配偶、子女，若有任何要求应与中介公司联系，由中介公司出面商谈，违反此义务，杨艳应支付相当于应交佣金金额的违约金。还约定，若杨艳同时委托第三方从事与其相同活动的或自行成交的，应支付相当于应交佣金金额的违约金等。之后，中介公司在带杨艳实地看房后，发现买卖之房屋已经变产权人为杨艳，而杨艳又没有支付佣金的意思。中介公司认为，杨艳和房屋业主私下成交房屋，违反了《看房确认书》的约定，违背了诚实信用原则，应当承担向中介公司支付相当于佣金的违约金，故诉诸法院要求判令杨艳支付违约金8.3万元。诉讼中，中介公司自愿将违约金金额降低至4.15万元。

辩称成交非中介公司“功劳”

杨艳不同意诉讼请求。称虽与中介公司签订了《看房确认书》，但自己的爱人已先于自己在闵行的一置业公司查勘过系争房屋。因之前自己曾委托置业公司出售过其他房屋，且经置业公司的居间，商定了交易价格。后又通过置业公司居间介绍，签订了房屋居间合同以及房屋买卖合同。因与置业公司存在另外的委托居间关系，故双方对佣金进行了协商，由杨艳夫妻支付置业公司佣金1万元。又因中介公司说要统计看房情况，故杨艳在不知情的情况下签了《看房确认书》。

依法应支付必要的中介费用

经查明，2009年7月20日，杨艳的丈夫与置业公司签订《看房确认书》，由置业公司带看了涉案房屋及其他房屋。8月2日，杨艳与房屋业主经置业公司居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》。9月29日，杨艳夫妻与房主签订《上海市房地产买卖合同》，约定买卖双方经置业公司居间介绍，向房主购买系争房屋，房屋转让价300万元，双方于2009年11月20日前办理房屋过户手续。去年12月9日，杨艳夫妻取得了系争房屋的上海市房地产权证。并向置业公司支付了佣金1万元。

■法官说法■

本案中，中介公司仅带杨艳实地看房两次，并未进行其他居间活动，也未就房屋总价促成买卖双方达成一致意见。相反，杨艳夫妻不仅在置业公司的介绍下对系争房屋进行了实地查勘，且经过置业公司的居间，买卖双方对房屋总价进行了协商，继而买卖双方签订了居间协议及房屋买卖合同，还支付了相应的佣金。由于杨艳通过其他中介公司完成了购买系争房屋事宜，而中介公司并未促成买卖合同成立，无权收取佣金或相当于佣金的违约金。综上，对中介公司的诉请不予支持。但其可根据法律规定要求杨艳支付必要的居间费用。

一、房产中介贷款手续费一般是多少

1、所谓的房屋中介费就是房屋中介公司进行房产交易时支付给中介方的服务费用，这个服务费是出售方和购买方都需要向一方中介方支付的。一般来说，中介费是房屋成交价格的1％至2％。但是中介服务费在目前也并没有一个统一的规定，一般都是按照业内的习惯来收取的。那么我们来看看它的一般收费标准。2、房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，尤论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0．5％—2．5％计收。实行代理，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但高不超过成交价格的3％。3、房产中介费还包括房产咨询费。房产咨询分为口头咨询费和书面质询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度，工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人力和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但不超过咨询标的额的0．5％。