商品房的价格由哪些组成

在房地产市场上，价格是购房者关注的核心问题。那么，商品房价格是怎样构成的：

我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。

开发商如何确定商品房价格

开发商确定商品房价格，一般是考虑以下八项因素：

(1)征地和拆迁补偿费;

(2)勘察设计和前期工程费;

(3)建设安装工程费;

(4)住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);

(5)管理费;

(6)贷款利息;

(7)利润;

(8)税金。

上述几项因素，第一项费用差别最大，由所在城区、区域、地段所决定。就广州市来说，市中心城区、各区中心，每平方米土地的使用成本分别从几千元起，直至上万元。由于房地产的不可移动性，房屋的身价首先由所处位置决定。第二、第三和第四项是由由住宅的品位(档次、质量)及小区环境配套设施所决定，是直观的，可比性较强。而第五项和第六项则受开发公司的管理水平所影响，但差别不是很大。第七项是利润，由于利润率没有限制性规定的，所以不同的开发商可能有很大差别。第八项是税金，主要是按照开发商的销售额征收营业税等税收。

除了上述影响商品房价格的因素外，各开发商大量开发楼盘引起的横向竞争以及购房人收入水平等对房价也有一定的影响。预测未来商品房价格上升因素主要有：征地及拆迁安置费用的增加，房屋主体工程质量以及小区绿化等环境设施越来越讲究引起的成本增加。下降因素主要有，各有关部门和配套单位的规范收费，开发企业加强自身的经营管理，从规模、品牌资金运用等方面争取效益，控制成本。