房地产不得设立抵押的情形：

一、权属有争议的房地产；

二、已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；

三、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

四、列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；

五、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；

六、未依法登记领取权属证书的房地产；

七、未经中国注册会计师确认，已缴足出资额的外商投资企业的房地产；

八、行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；

九、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。

房地产抵押合同如何设立

《城市房地产抵押登记管理办法》：

第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

（二）主债权的种类、数额；

（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

（四）抵押房地产的价值；

（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（六）债务人履行债务的期限；

（七）抵押权灭失的条件；

（八）违约责任；

（九）争议解决方式；

（十）抵押合同订立的时间与地点；

（十一）双方约定的其他事项。

第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工进度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九条

抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

房产抵押的必须进行抵押登记，否则不具备对抗善意第三人的效力，向抵押登记机关申请抵押登记时应当提供相应的抵押合同副本、抵押登记申请书、抵押当事人的身份证明或者是资格证明，以及相应房产证明等材料，还有就是抵押结束时，应当办理抵押注销登记。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。