不动产预告登记是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，具有排他性的法律效力。

不动产预告登记与异议登记有什么区别

1、不动产预告登记制度与异议登记制度的权利内容有所不同

关于预告登记制度所保全的请求权的范围，设有该制度的国家和地区的法律均有明确规定。我国台湾地区“土地登记规则”第96条规定：“有下列情形之一者，得申请为预告登记：

（1）为保全关于土地权利转移、或使其消灭之请求权；

（2）为保全土地权利内容或次序之变更之请求权，预告登记于附有条件或将来之请求权，亦得为之。”由此可见，一般而言，可被预告登记保全的请求权包括：以物权的设定、转移、变更或消灭为内容的（债权）请求权；附有始期、停止条件或者其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权。当然在日本民法上，其假登记所保全的范围还包括物权。

而异议登记在于保全经登记不动产物权的登记请求权，一般而言，其发生之情形有二：

（1）登记之涂销，指物权之合意不存在、无效或被撤销的情形；

（2）登记之更正，指登记人员错误为登记或涂销的情形。

2、不动产预告登记制度与异议登记制度推进程序有所不同

就预告登记而言，如何推进到本登记，应区分两种情形：其一，依预告登记而受保全的请求权，如果没有义务人的中间处分，预告登记权利人需要为本登记时，须经义务人的协助而完成。如果义务人不肯协助，预告登记权利人得经由诉讼令其协助，而后基于判决为之

由于预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记于原则上与该请求权同其命运。如果请求权附有抗辩权，在请求前项同意之诉时，义务人得援引这些抗辩；其二，预告登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时，对于预告登记权利人的关系，应为无效，自不待言。

然而，预告登记权利人应如何主张该处分无效，而实现请求权呢？根据德国法律，在必要的时候，预告登记权利人可通过诉讼请求获得本登记的第三人同意，将预告登记义务人复登记为所有人。而且，对预告登记义务人请求为权利转移（本登记）之诉讼和对第三人请求为同意之诉，既可以一诉合并解决，也可以分别提起。由此可见，一般而言，在推进至本登记的程序上，预告登记权利人应取得利害关系人之承诺书始可为之。而在异议登记之下，如果异议登记是有理由的，即异议为正当，则异议登记权利人可直接申请涂销无效之登记并申请更正登记，此时，无须征得利害关系人的同意；而如果异议是不正当的，异议登记本身不起任何效力，也就不存在推进到本登记的问题了。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。