关于商品房认购书的法律性质-法师兄

关于商品房认购书的法律性质

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 23:20:18 211 人看过

关于认购书的法律性质，在理论和实务中有不同的看法。一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议，属从合同，不是一个独立的合同。另一种观点认为，签订认购书时，商品房买卖行为尚未发生，签订认购书属于商品房买卖前契约实施的民事行为，即使签订认购书的双方当事人履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房买卖合同，才能实现商品房买卖的缔约目的。签订认购书的目的是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，认购书的合同性质为预约合同，是一份独立有效的合同。第三种观点认为，商品房买卖双方签订认购书时，常常对交房日期、办理房屋产权证的期限、商品房的质量标准、装修标准等尚不能确认，约定在签约条件成熟时双方再签订正式的商品房买卖合同，故合同性质为附条件的商品房买卖合同，其实质是等到认购书约定条件成就时正式商品房买卖合同才生效，认购书的法律性质是附条件的民事法律行为。

我们认为认购书为商品房买卖预约合同。签订认购书时，应当已对开发项目立项并办妥规划审批手续，此时开发项目已定型，所售房屋的面积、户型、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标已确定，但未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多商品房认购书相关文章

定金
商品房买卖合同关于认购书定金条款的约定

司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”一般认为，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。但对于何时适用定金罚则?什么是不可归责于当事人双方的事由?司法解释没有明确，实践中则存在着两种不同的观点，一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金;另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。其实，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己

2023-06-10

96人看过
格式合同
认购商品房时如何认定认购书？

无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同，均应具有法律效力，违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。主要应从认购书本身的内容进行判断处理：如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力。商品房认购书的内容1．双方当事人的姓名、名称、住所（1）般即开发商与购房者的住所等。2．标的由于商品房认购书的订立往往是开发商所要求的，消费者或是缺乏经验或是迫于无奈才与之订立该合同，合同的文本又往往是开发商提供的格式合同。因此，在订立商品房认购书时，消费者一定要清醒认识、小心谨慎。3．合同履行期限商品房认购书的标的是合同双方就特定的房屋在特定的时间进行订立商品房买卖合同的行为。无论是特定的房屋还是特定的时间，这个特定都是由双方约定加以确定的。因此，约定特定的合同履行期限非常有必要。4．违约责任违约责任是当事人因违反合同义务应承

2023-07-20

195人看过
承诺
预约合同的法律性质：认购书还是合同？

认购书是预约合同。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为未来签订确定性合同达成的书面承诺或协议。预约与本合同最根本的区别在于，预约合同只能要求对方诚信谈判，履行订立本合同的义务，不得直接要求履行本合同的内容。在审判实践中，原告经常根据认购书要求法院命令被告履行交付，最终被判驳回诉讼请求，因为交付商品房是商品房销售合同的内容，而不是认购书的内容。认购书属于理论上的预约谈判，即即使双方在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，双方不受其约束，只承担继续谈判直至达成最终合同的义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。什么是认购书（一）认购书是什么认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金

2023-07-07

115人看过
法律综合知识
商品房认购书是否具备合同的法律效力

商品房认购书，通常被定义为商品房买卖双方在签署预售契约或买卖契约之前，共同签订的关于双方交易房地产相关事宜的书面文件，对双方议定事项进行了初步肯定和约定。在法律理论上，它通常被视为预约合同的一种形式。着手拟定预约合同的初衷在于对双方确立将来签署正式合同的约束力。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

2024-08-12

452人看过

商品房买卖合同
房屋认购书是什么，商品房认购书是商品房买卖合同吗？

一、房屋认购书是什么？什么是商品房认购书？商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书的内容一般包括：1、买卖双方当事人的基本情况；2、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；3、房屋价款计算；4、定金；5、签署正式买卖合同的期限。二、商品房认购书是商品房买卖合同吗？虽然商品房认购书的内容也包括房屋的基本情况、房价以及违约责任等房屋交易的主要条件，但是否就能以此来认定认购书就等同于商品房买卖合同呢？换句话说，商品房认购书就是商品房买卖合同吗？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，

2023-02-20

211人看过
举证责任
关于认定知名商品的法律知识

一、如何认定知名商品根据《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第一条规定，在中国境内具有一定的市场知名度，为相关公众所知悉的商品，应当认定为反不正当竞争法第五条第(二)项规定的“知名商品”。人民法院认定知名商品，应当考虑该商品的销售时间、销售区域、销售额和销售对象，进行任何宣传的持续时间、程度和地域范围，作为知名商品受保护的情况等因素，进行综合判断。原告应当对其商品的市场知名度负举证责任。实践中，判定某一具体商品是否为知名商品，根据一定的地域范围如省、地市等特定市场范围内，与该具体商品有销售、购买等交易关系的人以及同行业的生产经营者对该具体商品的知悉程度加以认定。在具体操作中，一般应当参酌该具体商品广告量、销售时间、销售量、市场占有率、声誉等因素进行综合判断。二、认定知名商品需要哪些材料1、商品名称、包装、装潢特有(独创)证明；2、商品名称、包装、装潢最早、连续使

2023-06-23

129人看过
法律综合知识
怎么认定商品房商业广告的性质

商品房商业广告的性质可认定为要约邀请。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，又称为“要约引诱”。要约邀请只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。怎么认定商品房商业广告的性质的法律依据《民法典》第四百七十三条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。《中华人民共和国民法典》：第二章　合同的订立　　　　第四百七十三条　要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。\n　　商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

2022-07-02

255人看过
债权转让
关于预售合同的法律性质

预售合同转让的法律性质：债权转让和权利义务转让。且转让分为全部转让和部分转让，但根据债权性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让的除外。一、债权债务转让的条件债权债务转让有下列条件：1、转让的是合法有效的债权债务；2、转让的债权不属于不得转让的范围；3、转让人与受让人需达成有效的债权转让协议；4、债权转让需通知债务人，债务转让需要征得债权人同意；5、转让必须遵守一定程序。《民法典》第545条规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。二、在哪些情况下合同不可以转让合同不可以转让的情况如下：1、根据合同性质不得转让的合同债权，如雇佣、委托等合同；2、按照当事人约

2023-03-05

138人看过

商品房认购书
房屋认购书是否具有法律效力，怎样避免商品房认购书纠纷？

一、房屋认购书是否具有法律效力根据《司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”;第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的，认购书中约定的定金、订金，在一定情况下也是可以要回来的，只要购房者在签订合同时多多留意，避免吃亏上当。二、如何避免房屋认购书定金纠纷1、需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的

2023-06-18

83人看过
商品房认购书
广东省商品房认购书

甲方（出售人）：_________地址：_________电话：_________乙方（认购人）：_________身份证件号码／公司注册号：_________地址：_________电话：_________丙方（经纪机构）：_________地址：_________电话：_________乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的_________物业（以下简称该物业）。其建筑面积_________平方米，套内建筑面积_________平方米，认购价￥_________（大写：_________）。《商品房预售许可证》号：_________。经与甲方协商，达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付￥_________（大写：_________）给甲方作为认购该物业的订金。2、乙方应于本认购书签订后_________日内（即_________年_________月________

2023-06-10

205人看过
债务重组
关于债务重组的法律性质

与同样具有消灭债权债务关系功能的破产程序相比，困难债务重组体现为双方当事人之间的谈判与协议的过程,法律干预程度较低，与破产程序的“法定准则”及“司法主导”两大特征形成鲜明的对比。但是，债务重组既然是当事人之间的协商活动，也应当贯彻、体现法律对缔约过程所要求的平等、自愿、互利诸原则，以均衡双方当事人的利益。由于债务重组本身意味着债权人作出了让步，遭受一定的利益损失，这就更需要人们关注如何在这一协议过程中实现利益均衡的问题。债务重组从本质而言，是一项法律活动，其是旨在通过一定的方式改变债权人与目标公司(债务人)之间原有债权债务合同关系的过程。例如，以资产清偿方式进行的重组，是债权人与目标公司变更债权、债务合同并依约履行的行为;以债权转股权方式的重组，将债权人与目标公司之间的债权、债务合同关系转变为股权投资关系;以修改债务条件方式进行的重组，则是对债权人与目标公司原有合同项下权利义务的变更。至于

2023-06-05

228人看过
债务人
商品房包销性质如何认定

商品房包销行为是一种特殊的代理行为。诚然，从形式上看，包销合同的内容分为两个阶段，第一阶段即包销期限内，包销商对外推销包销房时是以开发商的名义，自己作为代理人。第二阶段即包销期限届满，如包销房未全部售完，剩余的包销房则由包销商按包销价买入。包销行为是兼有代理行为与买卖行为两种特征的两合行为。但是，从实质上看，包销人订立包销合同的目的在于通过第一阶段的工作，完成全部包销范围内的商品房的销售工作，从而取得销售差价作为报酬。第二阶段的买卖关系并不是双方签订包销合同时所期待的合同目的，买卖关系也并非必然发生，其发生必须有两项前提条件：其一为包销期限届满；其二为包销范围内还有剩余商品房未完成销售。买卖关系是对于包销人未能完成包销任务的一种违约责任，也是对于出卖人的一种风险转移的保障。这种违约责任或者说是保障的约定不应影响包销行为的性质认定。如同抵押行为，在债务人不能履行债务时，抵押权人可拍卖、折价受

2023-04-21

337人看过

商品房买卖合同
购买商品房的认购书是否必要？

签署认购书并非签署合同的必要程序。只要条件允许，就可以不签署认购书而直接签署合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。签《房产认购书》相当于一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。签署认购书并非签署合同的必要程序。只要条件允许，就可以不签署认购书而直接签署合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。签《房产认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。签认购书还是签合同？哪种方式更明智？签认购书还是签合同？这种问题在商业活动中很常见。这两种文件都

2023-09-02

197人看过
商品房认购书
商品房认购书的履行期限

商品房认购书的履行期限由双方约定确定，双方可以约定一个期间，双方在这个期间内随时可履行合同；也可以约定一个期日，双方在这个时间签订商品房买卖合同。一、征地补偿协议包括什么内容征地补偿协议比较重要必须明确的内容有：1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。2、补偿款的支付时间及支付方式。3、如果签订补充协议，补偿协议的内容必须合法，与主合同条款不得有冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。4、约定违约责任。一般来说，征收人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的万一提前做准备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是合同条款的角度去督促征地的履行合同。二、产品购销合同有效期

2023-03-25

52人看过