出售已出租的房屋要注意什么
来源:互联网 时间: 2023-03-28 21:41:59 422 人看过

已经出租的房屋,由于此时房屋出卖人与承租人具有出租的合同约定,受合同的限制,所以在出售此房屋时形成了房屋出售者也是房屋的出租人、房屋的购买者和房屋承租人三方面的利益关系,必须要谨慎处理。在出售已经出租的房屋时,有两个概念需要涉及,一个是“优先购买权”,另一个是“买卖不破租赁”。

(一)优先购买权

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时,在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定,承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

在出租合同的存续期间,如果租客满足了以下条件,都享有房屋的优先购买权。

1、在租赁合同的存续期间,并且是合法有效的房屋租赁合同。

2、须出卖人出卖其标的物房屋于第三人。不能是赠与、遗赠、继承、公用征收、征用等非因买卖而转移标的物,否则对他人的干预即属过分。

3、在同等的条件下购买。在非同等条件下,承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

4、必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋,也就没有保护的必要了。

5、出租人须以一定的形式通知承租人。我国现行法律均规定,出租人出售租赁的房屋,应当提前通知承租人行使优先购买权,不管是采取书面形式,还是采取口头形式,只要出租人将其意思表示传达给承租人即可。

所以,如果您正打算出售已经出租的房屋,应该提前三个月通知承租人,在承租人确认放弃购买的情况下才可以出租,如若不然承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(二)买卖不破租赁

买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

一般来说,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。

当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

一、已经出租的房子还能出售吗

根据我国相关政策,已经取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房均可以上市交易。具体包括:

(一)按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;

(二)按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;

(三)集资合作建设的住房;

(四)按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;

(五)按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。

只要是满足上述条件,在已经取得了房屋合法产权的情况下,出售房屋并不涉及此房屋是否已经出租,也就是说,已经出租的房屋是可以出售的。不过在具体的实际操作中,出售已经出租的房屋还要注意一些操作细节。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2024年12月01日 07:01
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
律师普法
换一批
更多遗赠相关文章
  • “房改房”要出售,需要注意些什么
    “房改房”要出售的注意事项1、产权人单身(离异、丧偶不算)且购房未满五年的房改房不能出售;产权人所持房产超出家庭享受面积的需补交市场价后才能出售。2、房改房出售需由房改办审批通过才能上市,流程放在买卖合同签订后办理新的《房屋所有权证》前。房改办核查一般会出现以下问题:扩面金额未缴、超出享受面积、原使用工龄的配偶不是现一起来出售的配偶等。3、所有房改房都需要缴土地出让金。4、房改房出售一定需要夫妻双方共同签字。产权人以夫妻双方工龄申请房改前,配偶已经死亡,但申报时提供了配偶的死亡证明,现要将该产权出售的,可直接以《房屋所有权证》上所有权人的个人名义出售,无需办理继承手续。提供材料:产权人身份证、户口本、配偶死亡证明。产权人以夫妻双方工龄申请房改且产权登记,在申请过程中配偶死亡,现要将该产权出售的,虽然配偶死亡时间是在《房屋所有权证》出证之前,但仍须办理继承手续。产权人以夫妻双方工龄申请房改前
    2023-05-05
    183人看过
  • 房屋出租需注意些什么租房者注意事项有哪些
    一、房屋出租需注意些什么出租房屋应当注意以下问题:1、出租人应向承租人出具房地产权证或其他权属证明,并相互校验有关身份证明,核实房产的抵押、共有和查封状况。2、租赁合同主体、送达地址要明确;3、对于厂房租赁,需要明确各种税收的承担。4、承租人和出租人最好都有各自的陈述和保证。5、需要明确装修的归属;6、承租人不得擅自改变房屋的结构及用途。7、承租人不得擅自转租,或者规定承租人有权转租。8、明确违反陈述和保证以及其他条款的违约责任。二、租房者注意事项有哪些?有几点是租房者要特别要注意的:1、中介不是惟一的选择。现在有许多网站都有租房服务,大多是免中介服务费的。而且,上网出租的房东一般素质还可以。不过,你的手脚要快,网上出租帖子一般不到一周就无效了。当然,网上的信息可信度有点低哦。2、万不得已找中介,一定要找信誉好的。中介其实不是中立的,中介的利益偏向于房东一边,因为房钱收高了,中介费才上得去
    2023-06-01
    426人看过
  • 个人房屋出租缴纳房产税要注意什么
    一、个人在出租房屋时要注意什么?房客来申请时,房东除了要知道他到底有没有经济能力来租这个房子,也要知道到底有多少人会住进来,有没有附照片的身分证明文件,像是驾驶执照,有没有收入的证明,有没有工作地点的证明,就业的时间长短,信用报告,过去租房的历史,有没有被房东赶出去的纪录,有没有犯罪纪录,所需要押金的数目等。二、与租客签合同时应该注意些什么?1、租房开始和结束的日期,如果房客要提前搬出时要如何处理。2、清洁、宠物、钥匙都是可以收订金的,如果有遗失、损坏可以扣订金。3、如果房客晚交租金,有几天的宽容期。4、房子内电器、家具、配件的清单。5、整修房子的限制,房客是不能随便修改房子的。6、社区住家委员会的规定和限制。7、住在房里的人数和其名字。8、如果有过夜的朋友,有些什么规定和限制。9、是否允许房客做二房东,将多余的房间租出,与相关规定和限制。10、是否允许养宠物,与相关规定。11、是否要房客
    2023-03-03
    460人看过
  • 南京乡下房屋出租应注意什么?
    南京作为十三朝古都之一,文化古韵源远流长,同时也兼具了一线城市的豪华与巨大,许多外来人口都会选择在南京发展自己的事业,这也直接带来了住房的问题。在南京租房无疑是一个便捷的方法,出于金额的考虑,选择南京乡下房屋出租屋也是不错的选择。那么租房应注意什么?现在有了自己的小窝了,以前租房史也是挺心酸的。由于一开始涉世未深,比较单纯(就是人傻),被黑房东骗过,用毛爷爷买过教训。我说几点自己想到的吧。1.租房最省事的就是找中介,一般中介费是半个月房租,费用也不小,但的确最省心,最快能找到满意的房子。其他途径就是在网上找了,不要相信便宜的,看发帖人的历史记录,看看是不是职业中介。看房的时候尽量和朋友一起吧,安全,还价底气也足一些;2.租房确定出租的人是房东,而不是二房东,甚至三房东,让房东掏出房产证,身份证等核验一下。最后能把房东身份证拍一下留个存根。现在职业二房东也不少,如果大方承认的话,你再看一下人
    2023-05-02
    388人看过
  • 出租房屋后的出售协议怎么写
    房屋租赁以后出卖协议要有以下内容:1、违约责任;2、商品房的基本情况;3、商品房的销售方式;4、商品房价格的确定方式、总价、支付方式、支付时间;5、交付条件和日期;6、装饰设备标准承诺;7、供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施及公共设施的交付承诺及相关权益和责任;8、公共配套建筑的产权所有权;9、区域差异的处理方法;10、办理产权登记;11、决纠纷的方法;12、双方约定的其他事项。城镇房屋租赁协议范文<p>合同编号:_____________</p><p>出租方:______________________(以下简称甲方)</p><p>承租方:______________________(以下简称乙方)</p><p>为支持企业发展,甲方愿将房屋的使用权出租给乙方,经双方充分协商一致,达成如下条款并特立本合同,以便双方遵守。</p><p>第一条出租房屋坐落地址</p><p>
    2023-07-05
    367人看过
  • 房屋出租应注意三点
    为了能确保房东在能够快速又安全地出租房屋,律师总结出以下几点小窍门,供广大房东参考。一、房屋适当清洁维修,家电、家具配备齐全.针对高端租赁市场的不同客户群,业主应该将自己的公寓对症下药地进行一番包装,比如从欧美国家来的租赁客户,他们不会计较租金的高低,但是对厨房、卫生间洁净度的要求非常高,并且承租人更加注重室内配套的完善度,因此,适当增添家具、日常家电等配置,能够在很大程度上增加房屋出租时的竞争力。二、验证核实承租人的身份及经济能力,预留一定数额房租抵押金以免利益受损。房东在出租房屋时要核查承租人身份的真实性及租用物业为何种用途,了解承租人的基本生活来源,是否有固定工作等,以免对方交不起房租时发生租赁纠纷。同时,对于外地籍租客房东可查看其暂住证并应留有租客的身份证复印件,确保利益不受损失。房屋业主在租房时一定要房客交纳一定数额的抵押金,以避免房客拖欠房租及水、电、煤气、电话等费用。三、屋内
    2023-06-10
    453人看过
  • 出租人出售房屋是否需要通知租户?
    出租人出售房屋需要通知承租人。出租人出售房屋的,应当提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按照本规定出售房屋的,承租人可以请求人民法院宣告房屋销售无效。因此,如果房东在出售房屋前三个月没有通知承租人优先购买权,可以主张房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国民法典》规定当事人一方不履行合同义务或者不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人卖房未通知承租人有什么法律后果出租人卖房未通知承租人的法律后果有:买卖对租赁关系不产生任何影响,原租约继续有效。承租人可以继续履行该租房合同至租期届满,届满后按照合同约定退房。出租人妨害承租人行使优先购买权的,需要承担相应的民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    2023-07-05
    311人看过
  • 承租人可以继续承租已经售出的房屋吗
    承租人还能继续承租已被转让的房屋。根据《民法典》第七百一十六条规定,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。承租人可以随便改变房屋的用途吗承租人可以改变房屋用途。承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。也就是说,没有出租人的同意,承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,不得改变用途。商品房屋租赁管理办法第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出
    2023-07-31
    296人看过
  • 哪些房屋是不能出租的,出租房屋应注意的法律问题
    一、哪些房屋是不能出租的房屋出租业务已经成为房地产业中一个很重要的方面了,为了避免出租人或是承租人因对出租或承租的法律关系不清楚而陷入困境,下面介绍几类不能出租的房屋:(一)未经综合验收的新建房屋不能出租。有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者,这样做一是违反国家有关规定,二是对承租方的安全造成威胁。(二)没有产权证的房屋不能出租。产权证是房屋的权属证件,没有产权证就无法证明房屋的权属关系,从而就没有租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一个要件。(三)没有房屋租赁证件的房屋不能出租。虽然产权证是建立租赁关系的第一个要件,但它不是唯一的要件。要使租赁关系合理合法,出租人要持房产所有权证及其他有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件,只有获得了租赁证,出租行为才合法,出租手续才完备。(四)未经原出租人的书面同意,承租人不能擅自将所租房屋再转租出去。如
    2023-02-10
    91人看过
  • 怎么出租已经抵押的房屋?
    虽然房屋抵押后可以出租,但是抵押房屋毕竟不同于一般房屋,所以在出租问题上还是有些不同之处的。怎么出租已经抵押的房屋?已经抵押的房屋的出租的大部分程序与其他房屋的出租是一样的,但是必须注意一点:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。因此,出租抵押房屋时,出租人必须要书面告知承租人房屋已经抵押,否则就要承担因此造成的损失。
    2023-06-14
    352人看过
  • 毛坯房如何出租?毛坯房屋出租注意事项?
    毛坯房如何出租?一、毛坯房价格比较低,这是我们不能否认的,但是出租的毛坯房证件要准备齐全,以防承租者要求查看证件。证件把主要包括建筑工程质量认定书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房产开发建设项目竣工综合验收合格证、建筑竣工验收备案表以及房产证。二、虽然毛坯房是为了出租的但是在出租的时候应该跟租客商量好,毛坯房的主体构造不能改。并能保证以后业主能用这套房子了,而且,房屋主体拆改也存在很大的安全隐患,所以,业主一定要跟承租者明确约定不能改变毛坯房的主体构造。三、协商好付款方式以及租期。押金是多少,押几付几,同时正因为是毛坯房以后还要居住所以更应该注意租给一些真正爱护房子的人,合同中要约定好,房屋出租后,承租者再次装修,装修费用双方如何承担,租期满后,装修材料又归谁。四、后在租赁合同中,约定承租方是否可以转租该房屋。如果不可以,就明确约定好;如果可以,就协商一个解决方案,转租租金如何分。毛坯房
    2023-05-01
    109人看过
  • 申请房屋出租安全排查表需要注意什么?
    本市行政区域内任何单位或个人向外地来京人员出租房屋,必须取得公安机关核发的《房屋租赁安全合格证》。未取得《房屋租赁安全合格证》的单位和个人,不得向外地来京人员出租房屋。出租人应当持以下证件证明材料向房屋所在地派出所提出申请:(1)房屋土地管理机关核发的《房屋租赁许可证》。(2)申请人是个人的,应当提交房主的居民身份证;房主的居住地与出租房屋不在同一派出所管界的,应当同时提交其委托代理人的身份证明。(3)申请人是单位的,应当提交单位的法人资格证明;单位不是法人的,应当提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明。派出所接到房屋出租申请人的申请后,应当对出租的房屋进行安全检查,并同时对申请人的资格进行审查。对符合防火、防盗及其他治安管理要求的,派出所自受理申请之日起十五天内核发《房屋租赁安全合格证》和出租房屋标牌,同时按照国家有关规定收取工本费。深圳房屋出租协议书<p>出租方:______(以下简
    2023-07-07
    488人看过
  • 出租房屋需要注意的合同书写法
    当事人想要把房子出租的,其合同书可以这样写:1、出租人的具体情况,包括姓名、性别、民族、住所和联系方式;2、承租人的具体情况,包括姓名、性别、民族、住所和联系方式;3、房子的位置,以及房子的内部情况;4、承租人的租赁期限;5、房屋的租金,还有承租人支付租金的时间和方式;6、房屋应当由谁进行维修;7、违约责任。最新版汽车出租合同书范文<p>经营方(甲方):</p><p>承租方(乙方):</p><p>一、根据《民法典》和交通部有关规章,为明确双方的权利和义务,经双方协商一致,签订汽车租赁合同,设定下列条款,共同遵守。</p><p>1、乙方因需要向甲方承租车辆,租车期限自年月日时分至年月日时分。租还车地点均为淮安市解放西路77号。</p><p>2、甲方按每天元,将车辆租给乙方使用。乙方现预付租金元,押金元,</p><p>用车辆期满凭押金收据结算。</p><p>二、甲方的权利、义务</p><p>1
    2023-07-01
    112人看过
  • 中介租房出租时的时候要注意什么
    通过中介租房的注意事项如下:1、要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构。2、不要过于依赖房产中介公司。3、要搞清楚所租房屋是与房东签订合同,直接与房东发生租赁关系;还是与中介签定房屋租赁合同,不与房东直接发生关系。4、签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印,或委托书。5、如果双方有约定定金的,注意不要书写错误为订金,两者的法律意义是完全不同的。一、但没有房屋租赁合同能办营业执照吗?没有房屋租赁合同无法营业执照。国家相关法律明确规定《营业执照管理制度》中规定,办理营业执照需提供:住所使用证明。注:住所使用证明材料的准备,分为以下三种情况:(1)若是自己房产,需要房产证复印件,自己的身份证复印件;(2)若是租房,需要房东签字的房产证复印件,房东的身份证复印件,双方签字盖章的租赁合同,和租金发票;(3)若是租的某个公司名下的写字楼,需要该公司加盖公章的房产证复印件,该公司营业执
    2023-06-25
    433人看过
换一批
#遗产继承
北京
律师推荐
    展开
    #遗赠
    词条

    遗赠是遗嘱人用遗嘱的方式将个人财产的一部或全部于死后赠给国家、集体或法定继承人以外的人的一种法律制度,是遗嘱人以遗嘱处分其遗产的一种方式。遗赠是遗赠人单方的意思表示,必须具备一定的条件才能发生效力。... 更多>

    #遗赠
    相关咨询
    • 出租房屋怎么出售房主应注意什么
      西藏在线咨询 2022-04-09
      注意买卖出租房屋的两个问题: 一是买卖不破租赁,在租期到期之前,房屋购买者不能要求承租人腾房。 二是承租人的优先购买权,买出租的房屋之前要有承租人的放弃优先购买权最好。 二、买卖出租中的房屋需要注意什么? (1)不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租,还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件 如果不按这个要求做,则可能发生以下的风险: a、一旦卖方违约不想将房屋卖掉时,即可另行签订虚假租赁合同,将租
    • 出租房屋出售后是否违约和注意事项
      山东在线咨询 2023-09-04
      房屋出租期内要出售,不构成违约,但是承租人有优先购买权,而且在租赁期间房屋所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。我国法律规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    • 房屋租赁协议需要注意什么,出租房屋备案
      澳门在线咨询 2022-04-20
      依照相关法律,出租房屋办理备案手续租赁双方当事人应当办理的内容如下:一、出租人与承租人签订租赁合同根据我国《城市房地产管理法》规定,房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、用途、价格、责任等条款,以及双方的其他权利和义务。二、房屋出租登记备案手续怎样办理租赁双方在租赁合同签订后30日内,到房屋所在地的房地产管理部门申请登记备案。属于涉外租赁的,到市级房地产管理部门登记备案,出租人
    • 签订房屋出售协议时需要注意什么
      澳门在线咨询 2022-01-04
      房屋销售协议的注意事项主要包括:1。房屋程序是否齐全,特别是房屋是否有产权证书;2、房屋产权是否明确,是否有共同情况,如共同,防止个人擅自处罚;3、交易房屋是否有物质负担、租赁、抵押、转售;4、明确房屋附属土地的性质,是分配土地还是转让土地,确定产权到期后如何处理;5。注意房屋的市政规划,是否影响照明等权利。《城市房地产管理法》第六十条:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部
    • 租房合同注意事项有哪些, 租房要注意什么, 出租房屋要注意哪些事项
      吉林省在线咨询 2022-03-04
      租房注意事项、天花板、和的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。4、租赁