业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定；在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主一致同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。

经营性用房拆迁补偿估价研究

经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。

武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的天下第一街——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。

一、经营性用房及其估价特点

1、有收益

经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。

2、经营性用房的年租金是年收益的基础

出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。

3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同

同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。

4、部分经营性用房内的经营内容多样化

不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。

5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出

在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。

6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道，相当于大型商场内的商铺过道，使一楼商铺实际经营面积增加，计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其占道增加的经营面积。

7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38％、34％左右；与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。

二、经营性用房拆迁补偿估价的原则

1、合法原则

产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。

用途的合法性。估价人员只能对证载为商业、经营或商服的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。当前，不少沿街住宅等非经营性用房未经办理用途变更便作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。原则上估价人员不能对这些房屋作为经营用房进行拆迁补偿估价，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。

2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则

经营性用房拆迁补偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。

3、替代原则

经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格；其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。