各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

近年来，本市积极贯彻中央宏观调控政策和《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），采取了一系列综合调控措施，使房地产市场总体上保持平稳健康有序发展。在新形势下，本市房地产市场也面临一些新情况、新问题，必须引起高度重视，继续大力加强房地产市场调控。为此，现就进一步改善广大人民群众居住条件，促进房地产市场持续健康发展提出如下意见：

一、统一思想认识，明确调控目标

（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为本市国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高市民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是保持本市国民经济持续健康协调发展的重要保证。促进房地产市场持续健康发展，对全面贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，加快建设上海“四个中心”和现代化国际大都市，具有十分重要的意义。

（二）进一步明确房地产市场调控目标。住房关系到广大人民群众的切身利益，关系到社会稳定。本市房地产业在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。2005年，要继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。

二、调整供应结构，完善供应政策

（三）增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应。加强市、区县两级政府的统筹规划和组织协调，加快以配套商品房为主的中低价普通商品住房建设进度，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65%。在符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度计划的前提下，优先确保中低价普通商品住房的土地供应。2005年，全市3000公顷经营性用地计划中的2000公顷，确保用于中低价普通商品住房建设。依托交通主干道和轨道交通，结合小城镇建设，在外环线周边按东、南、西、北方位规划一批新的配套商品房建设基地，全年计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。

（四）完善配套商品房供应政策。在优先保证轨道交通、世博园区等重大工程、市政府认定的旧区改造重点项目动迁房源需求的前提下，稳步扩大配套商品房销售对象，使本市符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能够购买。完善配套商品房定价机制，采取“控制地价，控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定房价。

（五）调整中低收入家庭享受购房贷款贴息政策。充分发挥购房贷款贴息政策的效应，适当调整和放宽现有贴息政策中的房价标准，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。2005年，贴息政策中的房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。

三、加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序

（六）合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作。在坚持市场化的前提下，主要运用经济和法律手段进行规范和引导。本市各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，严格防范房地产信贷风险。在继续为群众购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。对个人购买的普通住房（含存量住房），凡居住不满一定年限出售的，按国家和本市有关规定调整现行财税政策。

（七）继续完善新建商品房网上备案制度。在深化完善商品房网上备案制度的基础上，加强房地产开发企业和中介机构的诚信体系建设，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为，进一步规范市场秩序。

（八）完善存量房交易信息服务平台。提升服务能级，优化办理流程，提高办事效率，为市民提供房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务，保障交易安全；加强对存量房市场的监管，引导房地产中介企业依托信息平台，提升规模经营和规范服务的水平。

（九）继续加强市场信息工作。在完善房地产市场信息系统的基础上，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息；在市场信息发布中，提供市民关心的中低价普通商品住房和配套商品房的相关信息。加强新闻媒体的舆论引导，全面、及时、准确地为老百姓居住服务提供市场信息，进一步提高市场透明度。

四、完善住房保障体系，满足基本居住需求

（十）完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，进一步扩大廉租住房覆盖面。到2005年底，廉租住房受益家庭从上年底的1.35万户扩大到1.8万户，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。根据本市经济发展情况，合理确定保障水平，加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。

（十一）建立房屋租赁新机制。在完善廉租住房和房屋市场化租赁制度的同时，多渠道筹措房源。根据先点后面、市和区县两级政府合理分担的原则，对动迁中经济困难的本市居民家庭，开展以优惠租金出租住房的试点，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。

（十二）继续实行公有住房租赁和出售优惠政策。对尚未出售的公有住房，继续实行低租金政策，并对符合条件的特困居民继续给予租金减免。在继续按优惠政策实施成套公有住房出售的同时，加大旧住房成套改造力度，使其中的承租户也可以享受一次公有住房出售的优惠政策。

（十三）加快旧住房改造。加强对平改坡综合改造、平改坡以及旧小区综合整治的协调和指导，加大改造力度，进一步改善市民的居住环境和居住质量。2005年，完成40个小区的综合平改坡改造。同时，整修房屋800万至1000万平方米。

各区县和市有关部门要从实际出发，建立有效的协调机制，各司其责，分工协作，密切配合，扎实推进，切实加强房地产市场的综合调控，促进本市房地产市场持续健康发展。

上海市人民政府

二00五年三月五日