一、预售时的差异：首先是预付（征收）计税依据的差异。其次是预付范围的差异。最后是预付率的差异。二、交房时差异：预付增值税的房地产应按适用税率或征收率计算当期应纳税额，减少预付税后申报纳税，当期应纳税额计算依据与预付增值税的预付税依据一致。营业改革增加后，纳税人转让房地产的土地增值税收入不包括增值税。也就是说，调整土地增值税的预征收入，进行负面申报。三、清算后的差异：土地增值税实行先征收后清算的制度，清算后预付增值税和预付土地增值税的差异主要有两个方面：第一，多退少补的规定不同。第二，预付（征收）的期限不同。

迷茫的土地增值税

核心内容：最近，网传很多大企业拖欠土地增值税金达上百亿。目前土地增值税是对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收的一种四级累进税，根据其计征公式，以土地增值税占销售额比重低，得出土地增值税流失的结论，缺乏逻辑自洽。

最近，一位律师质疑很多大企业等拖欠土地增值税金至少640亿元引发市场哗然。这些企业以质疑者误解会计上的预提为该缴不缴回应。早在2010年就有学者提出近十年内全国流失的土地增值税高达数万亿元，其理据是全国的土地增值税税额仅占全国房企销售额的1．29％，而开发商应缴土地增值税额应占其销售收入的15％至30％。

这一说法不尽合理。目前土地增值税是对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收的一种四级累进税，根据其计征公式，以土地增值税占销售额比重低，得出土地增值税流失的结论，缺乏逻辑自洽。以2012年为例，该年全国房地产销售额为6．44亿元，房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等总收入达10128亿元，五大税种／商品房销售总额为15．7％。

尽管去年土地增值税征收额只有2719亿元，低于去年2．69万亿的土地出让金和2874亿元的契税，但土地增值税征收额较低，更多或将是高地价和公共税费成本压缩土地增值空间，导致土地增值税税基低。

比如有研究发现，政府和银行去年从房地产获得的收入达47917亿元，占房地产销售收入的75％左右，反映税费和地价等已严重压低了纳入土地增值税的税基。这如同左口袋与右口袋，更多是数字游戏。若借此要求开发商补缴税款，会使本来税负过高的房市，面临更高的税负。

不仅如此，目前土地增值税跟企业所得税的计算公式几近相同，所不同的是前者基于项目，后者基于公司整体的费用。而人为压低土地增值税应纳额，最终也将增加企业所得税税基，增加企业所得税应纳额。

基于税负趋轻避重原则，只有人为压低土地增值税的边际纳税收益高于抬高所得税边际纳税额，开发商才会压低土地增值税税额，毕竟所得税税率是25％，而若政府和银行收入占房产销售额的75％属实，那么以销售额3％计提土地增值税收益，实际税率约12％。显然，开放商不会为少缴税率为12％的土地增值税款，而改缴25％的所得税。

土地增值税与企业所得税在计征上的大同小异，不仅存在重复计征之嫌，而且把企业成本费用等纳入土地增值税参数的计征方法，本身就增加了土地增值税的计征成本，导致税务部门的征税边际成本高于其征税收益。这是税务部门并不愿较真的原因之一。

因此，迷惘的土地增值税并不是巨额流失问题。目前应完善不动产税制体系，清晰地租和税费边界，打破地方政府垄断土地市场格局，允许农地等直接入市，并把土地增值税等整合到土地持有环节，统一以1％左右的房产税形式计征。

同时，对存量房则基于开发商等之前缴纳的相关税费，加上已缴相关税费对应的70年期收益，并除以70年等，分摊出每年作为房屋所有人缴纳的房产税，比较该均值与1％的房产税应纳税的高低后进行多退少补，进而在全国范围内推广房产税。

《增值税暂行条例》第一条《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》