商品房预售合同的效力认定应当从商品房预售许可证、法律规定的生效条件等方面认定。如果开发商没有获得商品房预售许可证，那么签订的预售合同无效。如果有该许可证，却不满足法律规定的生效条件，那么合同也是无效的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

融资租赁合同的效力如何认定

作为融资租赁合同构成部分的买卖合同和租赁合同，并非完全独立存在，二者常常呈现效力上的相互交错。这种效力上的交错主要体现在：买卖合同的一方当事人即出卖人，不是向买卖合同的买受人履行交付标的物的义务，而是向另一个租赁合同中的承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利和义务；在出卖人不履行买卖合同中的义务时，承租人在一定前提下，有权向出卖人主张赔偿损失；买卖合同的双方当事人不得随意变更买卖合同中与租赁合同的承租人有关的条款。

买卖合同与租赁合同这种效力上的相互交错，并未突破合同的相对性原理，因为它是基于合同的约定产生的，是各方当事人之间合意的产物。也就是说，租赁合同中的承租人，之所以能够向买卖合同中的出卖人主张标的物的交付，是因为在买卖合同中就约定有这样的条款，承租人就是基于买卖合同中的该项约定，享有从出卖人处受领标的物的权利。

在这种意义上，租赁合同中的承租人本来就是买卖合同中的当事人之一，他对于出卖人所享有的权利，系属合同相对性的体现，而不是对合同相对性的突破。在出卖人不履行合同义务时，承租人在特定情况下所享有的对出卖人主张赔偿损失的权利，或是基于买卖合同中的特别约定，或是基于买卖合同之外的出租人与承租人之间合意的产物，而不是合同相对性的例外。基于买卖合同的双方当事人不得变更合同中与承租人有关的条款，也是当事人之间合意的产物，非属合同相对性的例外。

融资租赁合同是由买卖合同和租赁合同两个合同构成，存在出卖人、出租人（买受人）及承租人三方当事人。在实践中，融资租赁交易表现为这样一个复杂的过程：

（1）用户与供应商（出卖人）之间商定设备买卖合同条件；

（2）用户向租赁公司提出缔结租赁合同的申请；

（3）用户与租赁公司之间签订租赁合同；

（4）租赁公司与供应商之间签订买卖合同；

（5）供应商向用户交货，用户进行验收；

（6）用户向租赁公司交付标的物受领证，并支付第一期租金；

（7）租赁公司向供应商支付买卖价金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。