《居间合同》在二手房买卖中是一份非常重要的法律文件,很多纠纷正是产生于居间合同签订过程之中。上海市房地产交易中心曾有一个推荐文本——《房地产经纪合同》,但由于这个文本并非强制使用,因此各家中介公司提供的《居间合同》基本都是各自拟定的(供房地局备案即可)文本,这些合同中都尽力规避中介的义务而加大委托人的责任。中介公司采用的《居间合同》文本大致分两种方式:第一种方式是由中介公司与卖方和买方分别签订《委托购买合同》和《委托出售合同》,这种方式在中介公司与委托人之间分别建立居间合同关系,而买方与卖方之间并未建立买卖合同关系。第二种方式是中介公司与卖方和买方同时签订《居间合同》(有的也叫定金合同),三方直接建立居间合同关系和买卖合同关系。由于后种方式比较能让将上家和下家牵制住,因此中介一般乐于采取第二种方式。如果中介公司采用第二种方式,提供的《居间合同》是一份三方合同,即“甲方(出售方)”、“乙方(买受方)”、“丙方(居间方)”,则签订这份合同时一定要引起高度重视。因为,这份合同并不是一个简单的居间合同,而是“居间+买卖”的合同,它不仅约定了中介与买方或买方的居间合同关系,还同时约定了“买方与卖方”的买卖合同关系,因而是一份混合合同。签订这种合同时要注意以下几个问题:
一、要核对房价和面积
1、注意约定的房价是指房东到手价还是成交价?如果约定的是房东到手价则应当注明上下家交的各项税费是由下家承担的,到手价是不含这些税费的。如果约定的是成交价,也就是指合同上的“房屋总价”,则双方应交税费,所以下家的总支出是“成交价+税费”;
2、注意与产证上的面积一致二手房交易中所出售的房屋一般都按套来算,但下家决定购买与否时肯定会按建筑面积折算成单价。如果居间合同约定的建筑面积与产证上不一致时,双方就会在理解上产生争议(即上家坚持说按套来计价,下家会坚持说按照建筑面积来计价)。所以要与上家提供的产证注明的面积进行核对。
二、注意交易的条件的可行性交易条件要根据双方的具体情况及房屋情况拟定,如果拟定的交易条件不可行,或者出现约定不明的情况,则会影响交易进行,甚至产生纠纷。如居间合同仅约定买方在“过户前支付房款60万元”,所谓“过户前”则有可能指在办理房屋过户手续之日前的任何一天,如果买方理解为提前一天,而卖方理解为提前一月,则履约时会产生争议。因此必须将影响房屋买卖的一切因素全部考虑进去,并制订时间表。
三、注意诚意金转定金的条件,包括
1、诚意金是否在上家认可交易条件并签字后就转为定金?
2、诚意金转为定金后是否由中介保管并可抵扣中介费?
3、诚意金在什么情况下可退给下家?
四、注意中介费支付条件,中介费在在签订买卖合同时支付,还是过户时支付?是分期付还是一次性支付?
五、注意违约责任如果约定,包括
1、在一方不愿意出售或购买时对中介是否要支付违约金?
2、出现“跳中介”情况时对中介是否要支付违约金?
3、中介违约时承担什么违约责任?
六、注意附加条款的空白处要写划掉附加条款应当写上户口迁移问题、维修基金及家俱是否赠送等,写完后要将后面划掉,否则手写部分可能被私自添加。为防止被不良中介欺骗,建议采用如下对策:
1、签订居间合同前进行产权调查,并与中介提供的产权情况进行核对
2、签订时认真阅读各项条款,千万不能随便签名
3、对居间合同中的不平等条款要求进行修改,否则不签
4、要求在合同中明确中介应当承担的责任,否则不签
5、如买方与卖方未当面同时签字,则先签字的一方在签订后应立即复印合同并留存,以防中介私自涂改。
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签订居间合同要注意哪些?需要一直有签吗甘肃在线咨询 2023-05-31如前所述,居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立,居间人促成合同成立后即视为其已完成居间义务,即可收取居间报酬;同时,居间人并不是其所促成合同的当事人,既不是该合同权利的享有者和义务的承担者,也不是合同履行的担保者或督促者。所以居间人对于合同的履行情况是无法控制的,不能在法律规定之外加重或延伸居间人的义务、将合同的履行情况认定为居间人能否收取居间报酬的前提条件。同样,合同提
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需要注意什么,签合同该注意什么海南在线咨询 2023-06-26一、签合同需要注意什么 甲方在签合同时一般应有甲方公司的全称(公章和营业执照上面的名称相一致)及法定代表人的签名 合同主体的考察 1、签约对方的主体资格 2、要核实对方资信情况 二、法律依据: 《民法典》的规定,当事人订立合同采取要约和承诺的方式,而要约是指希望和他人订立合同的意思表示,一个有效的要约包括 (1)内容具体明确 (2)表明经受要约人承诺,要约人既受该意思表示的约束力 (3)要约应具备
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签订二手房买卖合同时,在订立居间合同时应注意什么,需要注意什么北京在线咨询 2022-04-08买房者在与房屋中介签订合同之前,应首先确保中介公司具有合法经营的职业资质,并保证欲买卖房屋的真实等基本情况。对于合同签订的形式,法律上并没有明确的规定,可以是口头形式,也可以是书面形式,但为了更好地实现合同目的,我建议购房者都采用书面形式订立合同。在居间合同的条款上,订立时应当注意以下五点: 第一,详细写明委托人委托中介公司居间从事的活动内容,具体可细分为活动的种类、范围和达到的要求,活动如期完成
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二手房买方居间合同签订需要注意哪些?安徽在线咨询 2022-08-03买二手房除了要签订存量房买卖合同之外,还需要签订存量房居间合同。买卖合同是买卖双方签订的,而居间合同是买卖双方与居间机构(中介)签订的。我们在这里仅针对购房者和中介签订居间合同的注意事项做一些展开。 需要指出的是,居间合同是二手房交易过程中非常重要的环节,对中介方和购房者都同等重要。目前,武汉中介市场较为嘈杂,在签订二手房买方居间合同时应特别谨慎,避免不必要的纠纷。作为购房者,要注意2点: 1、明
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工程合同居间合同风险有什么需要注意的呢?云南在线咨询 2022-08-03工程合同居间合同风险存在于居间人往往利用公众认知度较高的媒体发布虚假信息,诱使委托人上当。 一些中介机构利用大众熟知的媒体发布虚假的信息,如转让技术、寻求技术合作、加工承揽等,而事实上中介机构发布的只是一种广告,并不是合同,也不是合同的要约,只是一种要约的邀请。看到了广告的公众找到广告的发布者并与之商谈才能提出要约,直至承诺。因此受欺诈方与中介方在刊登广告的条款或文字表达方面发生关于违约责任的争论