换约续租腾房纠纷之初探

何毅琦

最近，笔者办理了一件房地产的换约续租案件，在该案审理终结后，深深感到在办理该案过程当中有太多的问题，现与各位同仁探讨：

一、换约续租的来由及现状

建国以来，国家进行地一系列社会主义改造运动，其中，文

革时期，国家对私房有过一次社会主义改造，对私房主超规定面积部分的房产由国家接管，当时，杭州市就有近四五千户改造户，接管后成为了公房，承租户以公房的标准交纳给国家租金，这些房产在几十年间不乏种种原因而调整、调换。1982年起，国家落实私房政策，退还此部分房产给原私房主，但没财力解决现住户的住房问题，就要求满产发还，即带承租户一道发还，继续租赁，公房租约换成私房租约，俗称换约续租。

换约续租有其深刻的历史原因，而且带有社会普遍性，就本市而言，现约仍有两千余户存在换约续租情形。为了维护落实私房政策后出租私房换约续租的私房主和现住户的合法权益，避免租赁纠纷，维护社会安定，几乎每年，各主管部门都要发文调整租金，原则上按同类现有住房的现行租金标准的一倍掌握，且在1998年5月18日后，实行拆迁双重安置政策，也就是说在换约续租房拆迁时，即安置私房主，也安置现住户，使问题得到妥善解决。但是对于在1998年5月18日前已拆迁过的和至今仍未拆迁的私房，换约续租双方的矛盾仍然存在，有的甚至激化而委托我们律师，诉至法院。

二、由法院受理换约续租产生的腾房纠纷是否妥当

落实私房政策后，对换约续租双方而言，对房屋产权一

般都不存在什么异议，但随着租期期满，有部分私房主因种种原因，不愿再续租，而现住户却不愿搬出或无能力搬出，这就势必产生一个使用权归还纠纷，即腾房纠纷。那么由法院受理换约续租产生的腾房纠纷是否妥当？

主流意见认为，既然产权已经清晰，法院从保护产权人的合法权益角度出发，应当受理此类腾房纠纷。浙江省高级人民法院在1995年2月28日所发的一个浙高法（1995）16号通知中就提出因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。但政策已落实完毕，该房屋······房主与房客之间的腾房纠纷，可作为民事案件受理。

而另外有一种意见认为，此种纠纷涉及历史问题，由法院来解决不妥。持这种观点者，主要是基于两方面考虑，一方面，换约续租有其历史原因，现住户的情况错综复杂，有部分人是享受国家福利政策而分到该住房的，有部分人是把自己原来承租的公房调换成现住房（调换当时还没成为私房），更有的人因为已承租现住房，而丧失了一次甚至几次分房机会等等，现在由于政策的变动，现住房变成了私房，租期期满国家未另作安排前，就要让其搬迁，就算不从实际是否有能力搬迁去考虑，从公平角度出发，完全让现住户承担这个损失也是不妥的。更何况，从有关部门每次发文中的其中一条：换约续租的私房租金高出同类公房租金标准部分，可由承租人向所在单位提出申请，由承租人所在单位给予适当补助。可见，国家目前对所有的现住户，包括当年满产改造进来的承租户，都是承认其公房待遇的。

另一方面，若法院受理了此类纠纷，依产权关系判令现住户在限期内搬迁，这实际上就剥夺了现住房户的住房福利，并且让其丧失了一个政府终会解决此问题的期待利益。而在现实生活中，据笔者了解，大多数现住户都已年老体弱，又无能力自己再找住房，因此，往往现住户在执行时一般都带有强烈的抵抗情绪，导致案件无法得到执行，使法院的判决成为一纸空文，即降低了法律的严肃性，又增加了当事人对法律公正性的怀疑度。持这种意见者，对于前文所提到的浙高法（1995）16号通知中的落实完毕也持有不同理解，认为完毕应该是已妥为解决私房主及现住户双方的住房问题。而且最高院1992年11月25日法发[1992]38号关于房地产案件受理问题的通知指出：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷······均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。更何况换约续租不仅仅是一个法律范畴，更是一个社会政策问题，单凭法律是不能完全解决这一社会矛盾的，所以法院不应当将此矛盾揽至自身，甚至会激化矛盾。

综合笔者办理此案过程来看，还是倾向于第一种意见，我们国家现在正逐渐完善以法治国这个大方向，如果当事人的合法权益明显在法律上受到了侵犯，而司法审判机关又不能提供法律保护，将会极大的影响当事人对我们国家审判机关的信赖度，换约续租在法律上的合法性是无可置疑的，如果这样，我们国家法律就应当给予充分的保护。