预售合同将附规划图，违建早认罚早着数，开发商规划变卦次数将被限定，改变规划前必须取得全体业主同意。昨天，广州市规划局召开《广州市关于贯彻实施的意见》(以下简称《意见》)解读会，会上透露，《广州市规划管理程序规定》草案已经提交法制办，其中对开发商绿地变高楼等规划变卦的约束更加严格。

本报记者就《意见》的相关内容采访了规划局有关负责人。

规划图等将被纳入

网上预售合同文本附件

羊城晚报：《意见》提出，将来开发商的预售销售合同中，要附上小区的修建性详细规划(以下简称修详规)总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图。何时实施?

有关负责人：将通过多部门联动实施。首先，为了防止开发商只管卖楼不管公共配套，政府已经出台了公建配套管理规定，明确在房屋预售前，先完成公建规划验收，才允许预售，同时，规划部门也在小区的修详规中明确了公建配套的实施时间，并把公示图批文抄送国土部门;其次，国土部门在审查预售资格时，规划局的批后公示图是依据之一;再次，待国土部门和规划部门网络衔接后，公示图将被纳入国土局的网上预售(销售)合同文本附件，发生法律效力。具体的实施时间，要待两部门完成衔接。今后，开发商胆敢改规划而不经过业主同意，业主凭合同上的公示图附件，便可以状告开发商违约。

超面积责罚开发商

违建今年认罚可能获生

羊城晚报：《意见》中的违建条款，被称为史上最严厉，为什么?

有关负责人：简单地来说，旧的违建相关规定，是罚了就合法，《意见》则是罚了也要拆，即使不拆也占不到便宜。

《意见》规定，绝大多数违建都必须先罚款、再拆除。但是，有一些违建是和合法建筑连成一体的，比如说规划审批你的房间面积是10平方米，开发商私自盖了11平方米，假如硬要拆掉这1平方米，原本的10平方米也就被毁了。在这种情况下，政府会考虑允许保留多出来的1平方米，但是开发商不仅要缴纳罚款，还要按照市场价，支付多出来的1平方米市价，比如2万元/平方米，而小业主则可以不用缴罚款，而得到11平方米的房产证。这种做法，让开发商纯吃亏、没利得。

羊城晚报：《意见》提出违建处罚的2010年12月31日大限，如何理解?

有关负责人：对于2008年1月1日前发生的历史违法建设行为，应当在2010年12月31日前申请处理，由政府按行为发生时的法律、法规依法处理。由于旧规定普遍没有《意见》严格，因此，相当于早自首可能被宽大处理。假如不主动认罚，在大限之后被发现是违建的，则一律按照新规定严罚。比如说1998年1月建设的违章建筑，假如早自首，则适用于《广州市城市规划条例》，有可能只需要补交有关费用，并处以违法建设部分的当时、当地、相当等级商品房价格50%-80%的罚款，或者处以工程总造价3%-5%的罚款，就有可能获得合法身份。而不自首后来被发现的，则一律要拆除，即使不拆也要充公或者重罚。

规划变卦次数被限

改规划前须全体业主同意

羊城晚报：开发商屡次偷改规划，让业主防不胜防怎么办?

有关负责人：《意见》规定，包括道路、建筑、绿地、竖向设计、各幢建筑的使用功能、层数、高度、退让距离和建筑间距和其他直接涉及利害关系人重要利益关系的内容，开发商都必须申请修改规划，规划局将进行采取批前公示、座谈会或听证等形式，听取利害关系人的意见。

除此以外，规划局还草拟了《广州市规划管理程序规定》草案，已经提交法制办，其中对开发商绿地变高楼等规划变卦的约束更加严格。其中明确，开发商调整规划不能无休止，而有一个总次数的限制;在提交变更前，必须取得所有业主的同意，有一户反对的，都不能提交，更谈不上审批了。

自建房超标准部分属违建

村民合法建设可获身份证

羊城晚报：《意见》提出，村民的合法自住房可以拿到《乡村建设规划许可证》，是否就等于是合法身份?

有关负责人：是的。自从2001年以来，广州很少向村民住宅颁发《乡村建设规划许可证》的合法身份，让村民无所适从。《意见》则明确，只要符合一户一宅

每户面积在240-280平方米之内，且符合乡村规划的自住房，都可以申请《乡村建设规划许可证》。但要强调的是，自住房不能买卖。此外，根据了解，广州很多村民自建房都超过标准，凡是违建的部分，政府不可能给予合法身份。