一、怎么判断购房认购书的效力首先我国相关规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据以上的规定，我们可以看出，司法解释对于认购书的认定，分两种情况：一种情况是认定为预约；第二种情况是认定为商品房买卖合同。由此我们可以看出定金的处理，如果是因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，按照法律关于定金的规定处理，对购房者来说是不退、对开发商来说是双倍返还；如果是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给购房者。在处理双方无法签订主合同的情况下，要综合立法目的、认购书的法律性质、认购书的内容、无法签订主合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务等等情况综合分析。

二、商品房认购书的性质是怎样的的对开发商来说，认购书主要是为了减少定金圈套，防止开发商诱使消费者签订认购书并收取定金，之后抛出不合理的交易条件，最终违背公平交易。对购房者来说，是为了防止消费者在与多个出卖人签订认购书后，继续多处看房，最后仅与一家开发商签订商品房买卖合同，致使开发商空等一场，失去众多的交易机会而显失公平。认购书或认购协议的本身，符合合同的法律特征，是一种独立的合同。从认购书主要条款来看，它约定的是当事人签订商品房买卖合同之前相关事宜进行约定，是约定当事人双方有义务在一定的期限内签订商品房买卖合同，它最突出的特征在于约定当事人将来订立合同而履行谈判义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。这是认购书区别于商品房买卖合同的关键。签订认购书，不一定日后要签订商品房买卖合同，但日后一定要来磋商商品房买卖合同的签订事宜。

三、实践中一般怎么处理认购书

（一）认购书约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定处理，即该认购书属于商品房买卖合同。

（二）认购书约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思的，但买卖合同的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖合同的签订进行磋商。如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。

（三）认购书约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，如果双方争议的条款在认购书中已经出现，说明双方就此问题已经达成过一致，双方在签订主合同时应当接受，否则就是违约；如果双方争议的条款以前没有出现，又属于买卖商品房的合理条款，对此，当事人协商不成的，开发商没有理由让消费者无条件接受每一项买卖合同条款。只要是消费者已经尽到磋商义务、又无法达成一致，应将定金退还消费者。